經濟日報社論/今年房市多變化 投資宜謹慎

為穩定房市,央行將採取更多的選擇性信用管制,以抑制不動產炒作。記者朱曼寧/攝影
為穩定房市,央行將採取更多的選擇性信用管制,以抑制不動產炒作。記者朱曼寧/攝影

日前央行楊金龍總裁在住宅學會年會上發表演說,提到去年台灣不動產市場非常熱絡,為了要穩定房市,央行將會採取更多的選擇性信用管制,以抑制不動產炒作,達到平抑房價的目的,有人稱之為第五波打房行動。我們對於央行勇於採取一些政策與行動來抑制房價給予肯定。然而,就如同楊總裁在其演講中所說,造成台灣這兩年房價大漲的因素很多,包括金融市場流動性太高、人們預期心理與興建成本太高等,因此要抑制房價不能只依賴央行就能收到效果,需要相關政府部門都拿出具體行動才能達到目標。

另一方面,由於近年來國際原物料價格大漲,導致住宅的營建成本大幅提高,從而推升了售價,這也是合理現象。由於上述影響房價的諸多因素,今年可能不會完全消失,甚至可能變得更嚴重,因此今年房價走勢很難預測,不論是自住或是投資的潛在購屋者,今年進場購屋必須格外小心。

首先來看一下去年的不動產市場狀況,去年全年我國的住宅交易量為26.8萬棟,比前一年增加7.0%;過去兩年全台灣的房價平均上漲9.4%,並以台南市的17.8%最高,台中市的16.3%次之。相對於過去兩年的物價上漲率,台灣房價上漲的幅度的確是遠遠高於物價漲幅,充分顯示房市的熱絡情況。

造成房價大漲有幾個主要原因:第一,為因應疫情下的經濟不景氣,各國紛紛採行貨幣量化寬鬆政策,台灣過去兩年的貨幣供給(M1A)增幅也達到約17%,遠高於過去幾年的增加率。貨幣數量大增,自然水漲船高,不動產價格就不斷地被推高,此一現象不止是在台灣出現,其他各國都有房價大漲的類似現象。

第二,近年國際經濟不景氣,但是台灣受惠電子產業一枝獨秀,過去兩年經濟成長率高於其他國家,其中電子產業更是扮演龍頭角色。電子產業的工作者不但收入增加,持有的股票價格也大幅上升,資產大幅增加的結果,使得他們對不動產需求也大增。

第三,台積電帶頭的電子大廠在台灣各地投資,造成當地房價上升,尤其中南部更是如此。第四,過去一年來,全球原物料價格大漲,許多國家的躉售物價漲幅都接近10%,我國的進口物價與躉售物價也都超過此一水準。在原物料價格大漲的帶動下,營建成本大幅上升,建商在推出新建案時不調整價格都很難。

美國聯準會面對高漲的通膨壓力,今年已經加速量化寬鬆的退場速度,且很可能會有三次以上的調升利率動作,我國很可能也會跟進調升利率。即使楊總裁說,未來若是調升利率,主要目的是在抑制通膨,而非打房,但因購屋者通常都有高額貸款,對於利率非常敏感,一旦利率上升,一定會對房市產生不利的影響。

另外一方面,楊總裁宣示將採用一些其他更嚴格的信用管制措施,包括調整受限貸款範圍和最高貸款成數等。但就如同楊總裁所稱,這只是一部分的措施,政府若想要達到抑制房價上升的目的,必須採取其他相關政策來配合,例如財政部調高房屋稅稅率,以及地方政府調高非自用住宅的適用稅率等;日前台中市政府決定調高非自用住宅的相關稅率,就是一個有效的方式。

從整體經濟面來看,今年我國經濟可能還有不錯的4%成長率。另一方面,國際原物料價格仍然居高不下,在營建成本的推動下,房價想要下修也不容易。總之,今年影響房市的因素很多,影響的方向也不相同,因此今年房價走勢可說是很難預估,有意購屋的國人,不論是自住者或是投資者,在購屋前都必須仔細評估才是。

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