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經濟日報社論/政府失靈導致城中城慘劇

高雄市鹽埕區城中城大樓火警帶走46條人命。記者陳玫伶/攝影
高雄市鹽埕區城中城大樓火警帶走46條人命。記者陳玫伶/攝影

高雄市「城中城」大樓14日火災,造成46人死亡,41人受傷的慘劇,不只凸顯獨居老人及低收入戶等經濟弱勢或低端人口,住在高風險建築,連「安身立命」都遙不可及的悲歌,更映照出房屋持續存在的市場失靈問題,以及危老都更、住宅租賃發展政策、社會住宅、公寓大廈管理、土地分區使用管制、居住正義、人口政策等等層面的政府失靈。

房屋的市場失靈,主要是空屋餘屋甚多代表房市明顯供過於求,加上人口老化及少子化導致人口負成長,房價理當走跌,如今卻居高不下,部分區段還持續上升,於是房價所得比升高,經濟弱勢愈來愈買不起,退求有屋可租。而即使政府提供租金補貼,已從每年6萬戶擴大至12萬戶,並放寬青年的申請資格,卻因房東擔心被查稅補稅而拒絕房客申請,或因低端的社經地位受歧視排斥而「租不到」,或因房租連續十年上漲,弱勢者房租占所得比也升高以致「租不起」。

市場失靈的背後,其實就是更嚴重的政府失靈。面對不合理上漲的房價,政府口頭重視卻束手無策,財政部不課囤房稅,內政部也從未建立健全的租屋制度,社會住宅跳票而嚴重不足,已蓋好的社宅租金也超過弱勢所能負擔,才會出現城中城此種老人沒錢租屋,孤窮者只能租得起安全堪慮的違章建築、房東出租給弱勢房客當然不願意改建或注意公安、出了人命才吸引政府注意等等層出不窮的惡性循環。

要杜絕類似城中城這類悲劇的再次發生,政府應當修訂住宅法,在住宅市場及居住權利平等兩章,將「基本居住水準」納入居住安全及品質的指標,並要求多屋族誠實申報餘屋使用情形,否則課以罰則。另外,應修訂租賃住宅市場發展及管理條例(簡稱租賃條例),建立租屋登錄制度,讓租屋市場建立具參考價值之租金行情;亦搭配不誠實申報的罰則,若出租而不申報或申報不實,則予以處罰。但不應將租屋黑市透明化的責任,落在房客的房租支出扣除額列舉或勇於檢舉之上,因為房客將遭遇房租上漲或租不到的風險,永遠無法打開租屋市場黑市的死結。

其次,財政部和內政部很清楚多屋族(持有四戶以上)高達32萬人,持有160萬間房屋,等於4%的人口擁有14%的房屋,法人囤房更平均持有超過25間房屋,即應利用財產歸戶資料,同步推動囤房稅2.0,輔以「閒置重稅、出租輕稅」的配套措施,亦即如果空屋自己不住也不出租,則應課以等同營業用房屋的較高稅率;如果出租則給予降低稅率的優惠,以提高多屋族出租的誘因,增加租屋市場的供給量,讓更多弱勢族群租得到房屋,且可降低稅負轉嫁的風險。

此外,所得稅制的房租支出列舉扣除額,每戶上限僅12萬元,還不如有配偶者標準扣除額24萬元,而且必須向國稅局提供租賃契約、付款證明、戶籍登記證明或自住使用切結書等證明文件,通常都過不了房東這一關,反而被調漲房租,難怪全國78萬戶承租人,僅有2.7萬戶列舉扣除,無法發揮鼓勵承租人申報租屋支出以勾稽房東的效益。若能將房租支出改為特別扣除額,並提高扣除上限為24萬元,將可明顯提高勾稽房東租賃情形的效果,讓市場更加透明。

社會住宅方面,蔡總統的八年20萬戶的承諾嚴重落後到幾乎跳票,數量嚴重不足,且租金仍超過弱勢者所能承擔,包租代管對房東也不具吸引力,內政部除加快興建速度,將閒置公有建物挪做社宅之外,更應支持儘速推動囤房稅2.0,快速釋出更多空屋,才能突破弱勢者「租不到」的難題。

租屋 房租

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