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經濟日報社論/打炒房 該規劃囤房稅2.0了

房市示意圖。記者游智文/攝影
房市示意圖。記者游智文/攝影

立法院日前三讀通過所得稅法修正案,重點是為遏止短期投機炒房,泛稱「房地合一稅2.0」,重點包括延長個人短期交易房地適用高稅率的持有期間,交易持有二年以內房地,稅率45%;交易持有房地二年至五年者,稅率35%。法人也比照個人依持有期間按差別稅率課稅,以防杜個人藉由設立法人來避稅。

另外,為防杜利用土增稅稅率與所得稅稅率間差異,規避所得稅負,明定得減除的土地漲價總額,以交易年度土地現值減前次移轉現值的差額為限,超過部分不得減除;並納入交易預售屋及其坐落基地、交易股份過半的(非上市櫃、興櫃)股權且過半由國內房地所構成者,視為房地交易,防杜藉由不同型態炒作房地產規避稅負。推計費用率由5%降為3%,增訂上限為30萬元;超過者得自提證明再核實認定。營利事業未提示帳簿、文據者,稽徵機關應依查得資料核定成本或費用,或比照個人推計成本、費用。

此次修法對於自住民眾則不受影響,維持20%稅率部分,除了非自願因素交易、與建商合建分回房地,包括參與危老、都更分回房地、建商建屋完成後之首次移轉也適用;稅率10%者及免稅額度400萬元也不變。

一度引起爭議的是,財政部原擬「施行日期由行政院定之」,藍營立委認為應明確定立實施時間,以免行政院拖長時間而節外生枝。

綠委認為實價登錄2.0是7月1日開始實施,希望由行政院訂定,保留彈性的時間。

財政部長蘇建榮表示作業上需要時間;最後折衷為7月1日實施,也就是今年7月1日起「交易」2016年1月1日以後「取得」之房地適用。

對於2016年1月1日以後「取得」者適用2.0,其實並非真正的回溯,且可避免搶購潮;且若在2016年之前取得之房地,本來就無房地合一稅之適用,更不受「短期交易」定義的限縮影響,值得肯定。在2016年之後取得,但已出售並適用1.0版課稅的交易案件,也不受2.0版上路影響,不會回溯補稅,並無違反信賴保護原則,都值得支持。

但若在7月前賣屋,仍可適用現行房地合一稅規定,可以躲過重稅,可預期投機客仍有兩個多月的搶售時機,房市在這段短期內可能會有一波搶售潮。從房市的角度來看,搶售潮有助於房價的下降或止漲,總比搶購潮好,屋主也可能轉而將閒置的房屋改為「出租」,讓租屋市場的供給增加而有助於房租的穩定,也符合打炒房的初衷,更是多數民眾所樂見的結果,無需有太多疑慮。

問題是,短期投機交易的期限拉長之後,來不及在7月之前售出的投機客,在目前房地持有稅仍然嚴重偏低的有利條件下,仍可淡定地撐過拉長的一年、三年,從而發生閉鎖效果,則房地合一稅2.0實施後的頭幾年,房市的供給、交易量會減少,反而造成房價的上升,此種後遺症就必須有提高囤房者持有稅的配套措施才能緩解。因此,必須有囤房稅2.0的搭配才能產生有利無害的結果。

據聞立院財委會近日將排審房屋稅條例修正草案,在野黨也早就提出囤房稅2.0的版本,以真正落實打炒房政策,更值得民眾的肯定與支持。建議財政部不宜再就囤房稅表達偏於「個人主觀」的見解,以免妨礙囤房稅的改革,從而影響了房地合一稅2.0的成效。

目前已有許多專家建議,包括提高囤房稅的門檻稅率,法人囤房適用更嚴格標準等等,加上在野黨也配合,政府應該順勢推出更完善的囤房稅2.0,內政部也不該缺席,應針對更嚴重的「囤地」問題,積極及早規劃「囤地稅」的政策方案,有健全的房產稅制,健全房市的政策才能畢其功於一役。

房地合一 囤房 房市

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