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經濟日報社論/房地合一稅2.0回溯 進退失據

房市示意圖。記者游智文/攝影
房市示意圖。記者游智文/攝影

針對最近兩年來房價的不合理飆漲,政府各部會總動員,央行去年底對法人購置住宅、自然人購置第三戶以上房屋、購地與餘屋等炒房者降低貸款成數;金管會也對炒房有關的餘屋、投資客與豪宅貸款、土建融等啟動專案金檢;內政部遲延了兩年的實價登錄2.0,也於今年1月通過修法,最快可能7月1日上路。

但是,一季過去,房市指標仍然難看,法人囤房及短期交易明顯,貸款集中於不動產不降反增,擔心不動產授信的風險失控,央行又在3月18日加碼房貸選擇性信用管制,除再降法人、自然人第三戶以上的房貸成數,把豪宅、工業區閒置土地也納入減貸對象,央行的積極作為深獲國人肯定。

相對地,各界原本期望財政部能在抑制炒房的政策上,能更積極的同步改革囤房稅和房地合一稅,財政部3月11日送行政院通過的只有房地合一稅2.0,重點是將「短期投機交易」的時間拉長,亦即個人與法人持有二年內(原為一年內)出售稅率45%,持有三到五年(原為二年內)出售稅率35%。而為避免投資客成立公司短期炒作,營利事業短期交易也適用與個人一樣的稅率,也將對預售屋短期交易課重稅,但是囤房稅則在一夕之間突然喊卡,引發社會上諸多批評和非議。

還有爭議的是,房地合一稅2.0草案雖已送請立法院審議,財政部對於生效日及是否回溯的立場卻還沒確定,只好推說「將根據立院審議結果及委員意見,由行政院決定」。如果訂定日出條款,例如今年7月起交易生效、且2016年後取得的房地追溯適用,則法案上路前就會發生搶賣的情形;若是今年7月起取得的房地才適用,又可能出現投資客搶買的問題,兩者都讓財政部處於進退兩難的窘境。

比較上述各單位的抑制炒房政策的速度和效度,央行和金管會最能展現魄力和效率,因為可掌握的政策工具不需經過修法,就可以行政指示要求受監理、管制的金融機構配合執行,直接產生效果。相對地,內政部的實價登錄2.0,以及財政部的稅制改革,都要經過冗長的立法程序,如果不及早規劃,則審議討論期間必然引發各種爭論,要順利通過就會曠日廢時,尤其是否訂定日出條款,也會產生「上有政策,下有對策」的規避行為,以致於最後通過時,可能效果打折或已經不合時宜。

也因此,財政部此次將「房地合一稅」2.0的重點,放在「短期投機交易」的時間拉長,等於找麻煩的先做,思慮和規劃上實在是有欠周全;反而較容易做的囤房稅改革,因為財政部自己提出莫名其妙的理由,排除在這波打擊炒房方案中,不但本末倒置,更讓房地合一稅的改革被反對者和既得利益者拿來攻擊或批評,更是得不償失。例如,財政部長說提高囤房者的稅率,會造成房東將增加的持有成本轉嫁給房客負擔,作為短期內不推動囤房稅的理由,現在就被業者拿來批評房地合一稅2.0。因為套用相同邏輯,投資客短期交易的稅負增加,難道就不會轉嫁給房客負擔?目前還出現一種可笑的狀況,有些房東就根據蘇部長的轉嫁論,已經對房客提高房租了,是不是代表財政部不應推動房地合一稅2.0?

也由此可見,財政部說囤房稅還要從長計議,等同於在一年內囤房稅不會有任何的改革,則囤房客大可多持有一年、三年,照樣輕易地規避房地合一所得稅2.0的衝擊,且可能讓房市產生閉鎖效果,讓供給減少,反而導致房價上漲,進而使得房地合一稅2.0提早跛腳?如果屆時再倉促推出囤房稅改革,財政部會不會悔不當初呢?

房地合一 財政部 囤房 稅制改革

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