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經濟日報社論/健全不動產稅制 穩定房市

從央行副總裁陳南光對房地市場熱度提出警訊開始,近來台灣社會再度掀起了居住正義議題的討論;日前推出的某個房屋預售案,引發民眾漏夜排隊搶購,亦讓人勾起多年前房價飆漲的不安回憶。由於房地產泡沫化的發展,將對經濟成長、社會穩定與財富分配等造成重大傷害,財政部長蘇建榮隨後表明立場,將會研擬必要的租稅措施,以預防或抑制這種情勢的發生或惡化。

蘇部長的態度是正確的。房地市場的健全維護涉及許多政府部門,但一個合理、有效且能打擊不當投機行為的不動產稅制,才是防治房市過度炒作的最佳藥方與必要條件。政府分工,內政部負責的是房市的管理與資訊,央行控制房貸的資金與利率,經濟部關切營建業的景氣與成長,財政部的職掌則是不動產持有與交易成本及利潤高低的決定,對房地產市場的影響最為重要。

根據研究,房地價格的變動取決於經濟成長與資金供給二大因素,但背後皆須有預期利潤的支撐,才得以產生效果。

一般而言,經濟成長所帶動的房地價格上升,反映的是資產的基本價值,屬於正常市場現象。但因資金寬鬆所刺激的房地價格上漲,卻常誘發投機操作歪風,造成市場失序,終至引發泡沫危機風險。財政部若於平時即能利用課稅,有效消除房地交易不當的預期利潤,必能對穩健不動產市場起到很大的作用。

目前房市似乎有熱潮再起的跡象,銀行購屋與營建貸款金額逐漸攀升,預售屋推案與銷售數量持續擴增,土增稅收也穩定成長。這波隱然成形的房市榮景,應與市場資金充沛與流動有密切相關。台灣一直處於資金過剩狀況,近年更因美中貿易衝突導致台商資金大量回流,財政部雖設法以減稅優惠誘導回流資金注入實質投資,但顯然並未能確實掌控所有資金流向,仍有為數可觀的熱錢竄進股市與房市。

2010年的房價飆漲,央行祭出了一連串選擇性信用管制措施,財政部也快速推出特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅),直到2015年情勢才得以控制住。此後,不但央行管制措施逐漸鬆綁,財政部也把奢侈稅廢掉,代之實施房地合一稅制。這個改變對我國不動產稅制的健全性固然具有劃時代的意義,但只是一個好的開端,財政部萬不能就此滿足。

不動產相關稅制主要包括取得(契稅)、持有(房屋稅與地價稅)及利得(所得稅、土地增值稅與房地合一稅制)等三部分。其中契稅、房屋稅、地價稅與土增稅係地方稅,所得稅與房地合一稅制係國稅,所以為抑制房價不當飆漲的稅制改革,一定要中央與地方政府步調一致、同心協力,才能畢盡其功。

近幾年,財政部把超過三戶以上住家用房屋稅率調高為1.5%-3.6%,且可按戶數訂定差別稅率(俗稱囤房稅),但實施以來,大多數地方政府都未配合,導致阻嚇囤房的成效極為有限,即是一例。

針對這一波房市蠢動,財政部釋出的因應對策,包括加強查緝紅單交易課稅、督促地方政府適度調高房屋評定現值,以及規劃提高囤房稅率等。這些措施過於被動與消極,財政部應展現更大的魄力與作為,至少做到以下幾點:一、將土地納入課徵契稅,並將買賣契稅之契價改依實際交易價格;二、將囤房稅認定標準自住房屋戶數降為二戶,並修法規定地方政府「應」依持有房屋戶數訂定差別稅率;三、調整房地合一稅制稅率結構,改為依個人持有房地期間二年內、二至十年及十年以上者之稅率為45%、30%與20%;四、延續規劃與推動房屋稅與地價稅的「房地合一」,逐步建立單一不動產稅。

根據最新民調,有近六成受訪民眾預估未來半年房價將持續上漲,這種價格預期心理對房市必會造成非理性的壓力。要解決這個問題,除了央行之外,財政部可謂任重道遠。

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