官方刺激商業地產背後 上海辦公樓空置率升租金跌

中國上海去年商辦地產的整體空置率仍在上升、租金下跌，但跌幅放緩。不久前，中國官方公布刺激商業地產的新政，將商業用房購房貸款最低頭期款比例調整為不低於30%。

綜合界面新聞、財新網等媒體報導，房地產服務公司仲量聯行最新報告顯示，2025年上海甲級辦公樓淨吸納量為49.9萬平方公尺，比2024年的成長近5%。但由於市場供應增加，整體全年空置率仍上升1.1個百分點至24.3%，租金下跌。

根據報告，上海中央商務區市場租金每平方公尺每天人民幣6.4元（約每坪每天新台幣96元），年減12.1%；非中央商務區租金為每平方米每天4.2元，年減11%。仲量聯行上海商業地產部資深董事江蘇表示，雖然租金仍在下降，但第4季的單季下降幅度已經低於全年其他季的平均降幅，說明租金降幅在放緩。

他表示，2025年，金融行業仍為甲級辦公樓需求的首要驅動力，比重達23%。科技與網路業需求比重攀升至17%，躍居第2位，其中人工智慧（AI）相關領域的企業擴張尤為顯著。

至於北京的商辦市場，根據中新社報導，房地產服務及諮詢公司戴德梁行2025年底發布的報告顯示，第4季北京甲級辦公樓空置率持續下降至15.89%，高科技、媒體與電信業者（TMT）穩居需求主力，但租金延續下行態勢，未來市場仍將面臨新增供應帶來的壓力。

在此背景下，中國人民銀行、國家金融監督管理總局17日聯合發布關於調整商業用房購房貸款最低頭期款比例政策的通知，明確將商業用房（含「商住兩用房」）購房貸款最低首付款比例調整為不低於30%。

每日經濟新聞報導，這項政策助力商辦房地產去庫存，盼為沉澱已久的中國商辦房地產市場注入流動性。此前，全國商業用房最低頭期款比例普遍維持在50%，部分項目甚至要求60%及以上，只有促銷力度大、投資回報率明確的優質商辦產品，才能吸引投資者關注。