香港商辦回暖、結構分化？陸企兩大科技巨頭京東、阿里抄底

京東和阿里巴巴兩大科技巨頭在短短兩個月內斥資逾百億港元在香港購入辦公樓，引發市場對香港辦公樓市場價值的重新審視。分析認為，香港辦公樓市場在歷經幾年下跌後，價格已處底部，今年整體呈現「觸底回暖、結構分化」特徵，特別陸企湧入香港IPO後，帶動了香港辦公樓的需求。

京東控制的投資公司9日以約35億港元的價格，向香港麗新發展方面購入了中環辦公樓中國建設銀行大廈的半數權益；而阿里巴巴集團與螞蟻科技集團10月以72億港元的價格，向文華東方國際集團購入銅鑼灣港島壹號中心共13層辦公樓，同時獲得屋頂標誌使用權及50個停車位，計劃在此設立雙總部。

世邦魏理仕數據顯示，2024年香港甲級辦公樓的大額交易宗數創新低，全年僅成交98宗，為過去20年最少，總交易額達410億港元，較2023年上升1.2%，為近20年第二低。顯示近兩年香港辦公樓的市場並不佳。

不過，界面新聞報導，第一太平戴維斯（Savills）深圳公司董事總經理吳睿表示，香港辦公樓經過幾年的下跌，價格已經處於底部，相較於2019年的市場高峰，當前核心區域辦公樓價格跌幅普遍超過25%，部分項目甚至接近四成，這種調整幅度已充分釋放市場風險。整體而言市場處於底部，雖無法預測短期是否反彈，但對於中長期投資者來說入市時機已經到來。

吳睿進一步指，2025年以來中資企業赴港IPO呈現出熱度高、規模大的特點，帶來了很多潛在辦公樓需求。此外，他稱，科技企業赴港布局資產將在未來一段時期成為香港商業生態中的熱點，也將使香港商辦市場買家結構更加多元化。

而香港辦公樓吸納量最近有好轉趨勢，世邦魏理仕統計數據顯示，2025年第3季全港甲級辦公樓淨吸納量達到69.18萬平方呎，創下2018年第3季以來的最高紀錄。更值得注意的是，中環、港島東、九龍東、尖沙咀等所有主要商業區的淨吸納量自2015年第2季以來首次全部錄得正值。