大陸房市續低迷 任澤平：將出現20/80漲跌分化

中國房地產市場持續低迷，再掀泡沫化疑慮。中國知名經濟分析家任澤平今天表示，未來房地產將出現20/80分化現象，20%人口流入的一二線城市未來房價可能會漲，而80%人口流出的城市，房價會長期下跌。

近日傳出中國房市分析機構被下令停止發布前百大房企銷售數據，官方還加強打擊唱衰房市的網路言論，市場再掀泡沫化疑慮。

任澤平3日在微信公眾號「澤平宏觀展望」發文表示，有人認為，現在房價還是過高，泡沫嚴重；也有人認為，市場經過這幾年調整，已經到位了，沒有風險。他在2016年就提出房地產存在泡沫，一二線城市主要是價格偏高，三四線主要是庫存積壓。

任澤平提出5個指標分析當前房市是否泡沫化，第1個指標是「絕對房價和房價收入比」。他指出，在全球前20大高房價城市中，香港位列第1，北京、上海位列第12、13，深圳位列18位。在全球房價收入比排名前10的城市中，中國則有廈門、北京、上海、香港。

任澤平說，這背後反映了兩大現實，一個是高收入群體持續向一二線城市集中，推高了這些地方的房價；另一個是優質的教育、醫療公共資源高度集聚，帶來區位溢價。紐約、倫敦、巴黎的房價跟中國的北上廣深一樣，房價都普遍高於全國水準，這是全球普遍現象。

第2個指標是「庫存」。任澤平指出，目前區域分化明顯，當前庫存去化壓力主要集中在人口流出的三四線城市，特別是中西部、東北等經濟欠發達地區。這與美國、日本等國際經驗相符，在後房地產時代，人口持續向大都市圈集中，農村、三四線城市面臨長期人口淨流出的壓力。

第3個指標是「租金回報率」。他指出，目前主要城市的靜態租金回報率大概是2.1%，也就是租50年才回本，一線城市僅在2%左右，低於二三線城市。這些數據遠低於國際上的4%至6%水準，主因是中國房地產除了居住功能，還捆綁著戶籍、學區、醫療這些附加價值，住房自有率在國際上較高。

第4個指標是「空置率」。任澤平指出，當前空置情況呈現明顯區域分化，中小城市空置主要源於過度建設、人口流出。一二城市空置更多與投機性需求相關，多集中在郊區。

第5個指標是「房地產槓桿」。他提到，中國居民部門槓桿率從2006年的10%上升至2024年的60%，低於韓國的90%、美國的69%、日本的65%等已發展國家。同時，中國房地產業的資產負債率從2020年高點的80.7%下降至2023年的78%，整體風險在釋放。

任澤平說，綜合這5個指標來看，隨著近幾年房市的調整，中國一二線城市的房價逐步回歸到了健康區間，三四線基本沒有價格泡沫，但庫存積壓還是很嚴重。

任澤平表示，未來房地產將出現20/80分化現象，未來不是所有城市房價「普漲」，而是20%人口流入的一二線城市未來還有新增購房需求，房價可能會漲。而80%人口流出的「低能級城市」，未來沒有新增購房需求，不僅房價可能不漲，甚至還會長期下跌。