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大陸房市不景氣…海景房大甩賣 打到1.66折

青島維多利亞灣航拍。(取材自每日經濟新聞)
青島維多利亞灣航拍。(取材自每日經濟新聞)

海景房像座「圍城」?外面的人想進去,裡面的人想出來;作為投資選項,海景房的投資價值顯然已過高點。另在江西南昌,處處可見新樓盤,但就是沒太多人來,原因竟是房子蓋太高。高點與高度,兩者有所不同,相同的則是反映疲軟的中國房地產市場。

原本搶手的海景房,今年因新冠病毒疫情和行業現實,讓這個市場呈現了不一樣的清冷。走訪青島、惠州、廣州及河北等地,不時可見低價甩賣都沒人要的「失意海景房」,有的甚至打到1.66折拍賣。業者說,整體房市不景氣,海景房投資價值下降,繼續消費潛力不足,導致市場表現偏弱。海景房,似正走向更理性的下一步。

★房子太多 價格斷崖下跌

每日經濟新聞報導,小陳在著名濱海城市青島最大的海景房社區維多利亞灣為父親買了房,這座社區開發已有八年,超過十期,是當地人口中「青島最便宜的海景房」之地。2014年,小陳以50多萬元人民幣(約新台幣222萬元)買90多平方公尺,每平方公尺單價還不到6000元人民幣(約新台幣2.6萬元),2017年,這裡房價已漲到快9000元/平方公尺(人民幣,約新台幣39.9萬元)。

「太火爆了,買房子要排隊交款,遲疑一點就沒有房子了,哪還顧得上樓層樓棟?」看著維多利亞灣的房子不斷升值,小陳在2017年也為自己買了一戶。但2019年房價達到單價超過12000元/平方公尺(人民幣,約新台幣5.3萬元)的高點後開始斷崖式下跌,當地人說原因是「房子太多了」。目前,維多利亞灣新房在1萬元/平方公尺左右(人民幣,約新台幣4.4萬元)。小陳擔心虧更多,最後決定賠售。

售樓處不見人影。(取材自每日經濟新聞)
售樓處不見人影。(取材自每日經濟新聞)

★一再降價 法拍八次脫手

許麗嬌是一名住深圳的投資客,她近日在位於惠州一套房子的陽台外面,掛著「賣房,電話xxx」的橫幅。房子是她在2018年購買,主要用來旅遊度假,當時總價58萬元人民幣(約新台幣257萬元),現在55萬元人民幣(約新台幣244萬元)出售。對於降價出售,她並不後悔,「一個兔子還三個窩呢,50多萬元(人民幣,約新台幣 元)就買套海景房很值了」。

業主降價銷售其實很是普遍。「現在惠州買海景房價格已經很低了,基本上每平方公尺六、七千元(人民幣,約新台幣2.6萬到3.1萬元),可供選擇的樓盤數量都挺多,而五、六年前這邊的海景房價格普遍在1.2萬元/平方公尺左右(人民幣,約新台幣5.3萬元)。」當地從業十年的老中介許聰說,基本上業主都是降價賣,虧損二、三十萬元(人民幣,約新台幣88萬到133萬元)是常態。

今年5月8日,在京東法拍,九銘嶼海一套133.67平方公尺的房產以65.5萬元人民幣(約新台幣290萬元)成交,折合單價約4294元/平方公尺(人民幣,約新台幣1.9萬元),僅相當於市場價(約人民幣11942元/平方公尺)的3.6折,原購房者買入價的1.66折。而在過去一年時間裡,該房源已被司法拍賣了八次(其中一次被撤回)。

掛出賣房橫幅的房屋。(取材自每日經濟新聞)
掛出賣房橫幅的房屋。(取材自每日經濟新聞)

★剛需不足 影響投資價值

作為北方城市的另一個代表,秦皇島也是海景房集聚地。據安居客,秦皇島7月二手房均價約1萬1185元/平方公尺(人民幣,約新台幣4.9萬元),同比下跌4.66%。位於海南儋州的恒大海花島也是海景房價格顯著下跌的經典案例,曾於五年時間漲幅超過四倍,而目前與2020年高峰期相比,二手房跌幅在36%左右。

克而瑞商旅文總經理馬洪波認為,「海景房作為投資選項,是有價值門檻的,達到價值高點後便很難上漲了,市場表現歸根結柢還是要看所在城市的整體價值。如今房地產市場剛需不足,也影響了帶有投資屬性的海景房,因而會造成這種特殊產品價值的下降」。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,近年全國大部分城市的房地產價格已進入下降通道,海景房作為短期旅遊的居住產品,價格仍會回升,得看疫情何時結束,以及房地產市場何時恢復到正常交易水平;而海景房也應增加更多附加值,比如生活配套改善等,有利於增強其抗跌能力。

對於海景房破局,馬洪波說:「要提升整體的度假屬性,配套要完善,產品要升級,要能夠令人長期居住下來,把人引過來。或是通過運營,將海景房變為民宿或者酒店,通過運營來提升價值。歸根結柢,還是要讓人住過來,不管是買的人還是租的人」。

南昌對超高層建築的偏愛,不少大樓「競高」。(取材自百度百科)
南昌對超高層建築的偏愛,不少大樓「競高」。(取材自百度百科)

●12%空屋論誇張? 調查報告發又刪

中國房市低迷,不僅海景房賣不動,近年有系統規畫並實現了跨越式發展的江西省南昌市,也被某些調查爆出有五分之一的已售存量住房處於空置狀態,引發網友質疑數據誇張。對此,負責調查的貝殼研究院公眾號於8月11日為數據不準確致歉,稱是調查時樣本不規範造成,目前調查報告已刪除。但南昌房市存在樓盤競高、人氣不足、入住率過低的問題,仍待解決。

第一財經報導,據貝殼研究院近日公布國內28個大中城市的住房空置調研結果顯示,一線城市空置率平均為7%,二線平均12%,三線為16%。然而,二線省會城市南昌的住房空置率卻在被調研的28個大中城市中名列第一,達到20%。

另據克而瑞研究中心,截至今年6月末,南昌市商品房廣義庫存量達到8000萬平方公尺以上,在全國各大中城市裡也處於前列。去年底,仲聯行曾發布中國寫字樓白皮書顯示,在中國41個大中城市裡,長春、無錫、南昌以超過40%的空置率位居榜單前3。

而據2021年資料顯示,南昌市常住人口10年增長率僅為26.5%,可見南昌存在建設速度遠大於人口增長速度的問題。

★高樓林立 晚上亮燈率低

貝殼研究院認為,一旦商品房空置率過高,在限購放鬆之際就會出現二手房新增掛牌房源激增問題。多機構數據顯示,南昌目前二手房掛牌套數已經超過6萬套,今年上半年月均成交二手房約1230套,二手房去化周期達到48個月。

不過這份「2022年中國主要城市住房空置率調查報告」發布後,引發網友質疑住房空置率過於誇大,尤其內容還提及28個大中城市平均住房空置率為12%,相對處於較高區間,並稱過高的住房空置率可能導致房價進一步下跌,值得警惕,被認為是看衰中國房市。

就在輿論熱議之際,證券時報·e公司網站報導,貝殼研究院日前發文稱,調研問卷由一線人員填寫,調研程序不規範,數據採集有誤,導致數據不準確,不能充分反映實際情況,對這份報告發到網上引發各種議論深表歉意。並已刪除了這份報告。

自由亞洲電台報導,網友卻仍不依不饒,在新浪網相關新聞的頁面留言說,說點真實數據就那麼難嗎?還有人說,刪除報告應該是施壓了。更有人反問說,確實應該道歉,怎麼可能才有12%?

不過,南昌近十年確實經歷了一場基建大發展,各類新城、新片區規畫讓人應接不暇。這始自2012年江西省計畫「外拓」南昌形成以贛江為主軸的「一江兩岸五組團」的城市發展格局,力爭5年內形成面積100平方公里、容納50萬人口的新城框架。

「對購房人來說,南昌已經遍地是新城,處處有規畫,大部分新城的住宅項目都以大體量剛需樓盤為主,如果不了解門道,很難辨別哪裡真正值得購買。」南昌房地產從業人員吳可(化名)以九龍湖片區舉例,高樓林立但晚上亮燈率不足50%,小區入住率不到一半。

第一財經報導指出,近十年來,南昌不僅規畫了大量新城,還十分偏好建設超高層建築,也加重了空置率問題。據統計,南昌200公尺以上高度的超高層建築已達24棟,與首都北京的數量齊平;商辦、住宅都加入競高行列。

今年年初,南昌終於宣布將加強對超高層建築的規畫建設管理,表示超高層建築在抬高建設成本、加劇能源消耗、加大安全管理難度等方面的負面作用不容忽視。南昌並出台規定,要求嚴格限制新建250公尺以上超高層建築,不得新建500公尺以上超高層建築。

近20年來,中國各地「攤大餅」式發展趨勢明顯,南昌正是一個縮影。貝殼研究院院長李文杰表示,靠「攤大餅」式的增量發展邊際效應一直在遞減,走減量式發展、內涵式發展路線已成為多數大中城市的追求。

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