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後疫情大陸不動產買賣 專家提醒3件事

(右起)普華國際不動產公司總經理田揚名、資誠聯合會計師事務所稅務法律服務營運長許祺昌、普華商務法律事務所合夥律師李益甄及普華商務法律事務所馬碩遠資深律師今(17)日於「兩岸不動產交易圓桌論壇」合影。提供/資誠聯合會計師事務所
(右起)普華國際不動產公司總經理田揚名、資誠聯合會計師事務所稅務法律服務營運長許祺昌、普華商務法律事務所合夥律師李益甄及普華商務法律事務所馬碩遠資深律師今(17)日於「兩岸不動產交易圓桌論壇」合影。提供/資誠聯合會計師事務所

普華國際不動產有限公司與普華商務法律事務所今(17)日舉辦「兩岸不動產交易圓桌論壇」,針對大陸不動產買賣,專家提三點注意事項,知會當地主管機構、留意稅負問題、選擇交易方式。

新冠肺炎對全球的產業鏈造成衝擊,導致各企業整布局策略,連帶影響商用不動產、土地、廠房的需求。普華商務法律事務所資深律師馬碩遠表示,大陸不動產對大部分人而言較陌生,再加上大陸的管制與其他地區的差異,倘於買賣前買方已可事先預料不動產的使用目的與賣方原先使用目的有所不同時,最好先知會在地園區及主管機關,以利後續使用。

馬碩遠表示,稅負也是另一個應該注意的問題,買賣雙方應各自評估談判能力進而協商稅賦負擔,外商則應另外注意當地政府對於日後外商出場有無稅上返還機制。最後,亦須事先安排於交易完成後,資本如何匯出及買方所需提出10%預提所得稅。

在交易方式上,大陸商用不動產常見交易模式有股權交易及不動產交易兩種。股權交易以標的公司持有目標不動產,買方通過持有標的公司間接獲取不動產,賣方則以資本利得的方式獲取交易價金;不動產交易模式則係以標的公司持有不動產,並向買方出售獲取價金的方式交易不動產。

馬碩遠指出,股權交易模式的好處在於賣方所承擔的稅負較輕,惟須注意可能被稅局以實質課稅為由課徵不動產交易相關稅負的風險。此外,賣方亦須承擔交割前義務,如:安置公司員工、清理資產、負債等。另外,買方於承接賣方公司後,對該公司既存的義務及市場的風評亦無法切割。

反觀,單純的不動產交易雖無上述風險及缺失,更可透過不動產預告登記等制度避免一地二賣,但若賣方當初係以低價取得該不動產,則賣方可能將要面對高額的土地增值稅、營業稅、印花稅、契稅等稅捐義務。

馬碩遠建議,兩岸存在制度差異以及大陸的管制策略,若非富有在地實務經驗的律師實難勝任,建議有意前往大陸投資不動產或有處分當地不動產匯回資金需求的投資人,應謹慎選擇顧問,避免交易困難或損失。

律師 新冠肺炎

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