國土計畫法展延6年 學者：申請變更農業用地案量將大增

為瞭解非都市土地開發治理與建築影響，共同探討非都市土地使用管制與維護人民權益保障重要議題，台南市地政學會與成功大學社會科學院共同舉辦研討會，會中學者提出國土計畫法展延6年，接下來申請變更農業用地案量必然大增，呼籲政府要有相關配套機制。

非都市土地開發利用與建築跟民眾財產有關，台南市地政法學會昨天與國立成功大學社會科學院、法律學系共同舉辦「2025年第1次台南市地政法學研討會」暨「成功大學府城地政法學論壇」，邀請學者專家、政府機關及關心此議題產官學實務人士，一同集思廣益共研制度變革因應策略。

本次研討會主題訂為「非都市土地開發利用與建築行為」，所謂「非都市土地開發利用」為低度利用土地如何規劃以提高土地價值，「建築行為」是指克服建築線指定的障礙以落實土地開發願景，兩者均為高度專業議題，民眾需要具備專業知識才能維護保障財產權益。

研討會由成大法律系副教授葉婉如主持，包括成大社會科學院院長蔡群立、政大地政學系講座教授陳立夫、台北大學不動產與城鄉環境學系副教授何彥陞、台北市立大學城市法展學系助理教授高立新、虎尾科技大學財經系助理教授張志銘、建築師王啟圳、台南市地政學會理事長黃立宇、副理事長黃偉琳等人均出席。

何彥陞分享，立法院去年底三讀通過「國土計畫法」部分條文修正案，原定今年4月30日全面上路的各縣市國土功能分區圖，實施年限再展延6年至2031年，延後公告國土功能分區圖可能出現三種發展情形。

1.申請農業用地變更為非農業使用案件與國土計畫之銜接：直轄市、縣市國土計畫已經公告實施，非都市土地使用管制規則、農發條例第10條與第12條的農業用地變更為非農業使用之審查規範等，應如何與國土計畫銜接？尤其六年時間變更案件可能大增，應有一定之配套機制。

2.區域計畫法仍將持續發揮作用：全國區域計畫的檢討與修正將更為重要，並且可以作為預先進行計畫引導之用。非都市土地使用管制與相關土地開發審規範應有修正之需要。另外，為了避免土地使用違規情形大增，並落實國土計畫、土地管理等相關立法意言，土地使用違規案件之查處，縣市政府應更為把關。

3.鄉村地區整體規劃與鄉村地區計畫將會持續增多：鄉村地區整體規劃、鄉村地區計畫之細緻的操作方式並未有明文授權，建議先建立具體的「目的事業法規」，以確保鄉村地區整體規劃或是鄉村地區計畫不會違反相關規範，並引導土地使用。

另外，去年底國土計畫法第八條第三項也三讀通過「直轄市、縣（市）主管機關擬訂直轄市、縣（市）國土計畫時，得辦理鄉村地區整體規劃，並視實際需要研擬鄉村地區計畫，納入直轄市、縣（市）國土計畫，並得另以附冊方式定之」。

何彥陞認為，本次修法將鄉村地區整體規劃明文納入具體規定，為考量鄉村特性及發展需求進行空間規劃，改善鄉村聚落之公共設施問題，將以鄉村地區整體規劃為平台，探討相關議題，並優先推動鄉村地區計畫，在國土計畫土地使用管制未實施前，協助具公共利益案件循現行土地變更規定辦理。

何說明，辦理的主體是「直轄市、縣（市）主管機關」，中央主管機關、鄉鎮市區公所並不能發動；鄉村地區整體規劃不一定會研擬鄉村地區計畫，或可透過直轄市、縣市國土計畫之變更，來調整分區分類，以及其對於土地使用管制之內涵。

鄉村地區整體規劃將透過規劃的方式，引導地方發展，他建議透過目的事業法規的明確界定，讓地方之土地使用管制規則可以依循目的事業法規的內容進行調整與配合，亦即，透過目的事業法規的方式，引導鄉村地區整體規劃進行土地使用規劃與管制。

高日新分享「非都市土地怎麼賺錢」，依據《農業發展條例》第37條第1項：作為農業使用的農地若是轉讓給自然人，可申請不課徵土地增值稅（若土地確實用於農業用途，該筆交易可申請免徵土地增值稅及房地合一所得稅。）

因此，主要獲利來源將是通膨（土地是一種理財工具）、農業設施容許增加價值（農舍、資材室、溫室、露營區、休閒農場等）、轉為可建地（甲、乙、丙、丁建築用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、特定目的事業用地、殯葬用地等非農業使用）。

其他主題如高日新說明「農地變更回饋金試算」、王啟圳分享「指定建築線實務」、張志銘討論「土地使用管制規定」、崑山科技大學房地產開發與管理系副教授顏聰玲因故未能出席，也以簡報探討「農地容許申請露營區與休閒農場」。

成大社科院大演講廳座位僅能容納160人，昨天報名人數全滿，座無虛席，許多學生、房仲、地政士、公部門都發局人員以及學者均報名參加；研討會透過實務界專業人員的視野，分享實務工作案例，結合學術界以不同觀點綜合討論，拓展南部地政法學另一層次領域的學習面向。