新竹火車站商圈沒落地價調降 後站學區優勢房價仍漲

新竹市火車站前舊城區因商業活動疲弱，新竹市政府地政處考量工商活動與土地利用情形，予以調降公告現值。不過信義房屋專家指出，舊城區房價仍維持穩定，主要受惠於區位優勢及剛性需求支撐。

新竹市政府1月1日公告今年土地現值，全市土地平均漲幅5.06%，最高地價由城隍廟旁中山路角地蟬聯，每坪約151萬元。不過火車站前舊城區因疫情後網購興起，小型零售店閒置率升高，包括站前SOGO等地區人潮減少，反映在土地市場評估上。

信義房屋新竹學府店曾華佑指出，盡管地價調降，舊城區具備市政中心、百貨商圈等優勢，加上交通便利，持續吸引剛性購屋需求。舊城區老公寓每坪均價仍維持在30至40萬元，新古屋如峰華苑則維持每坪約60萬元水準。

至於火車站後站區域，竹蓮市場周邊新建案春福承曦落在6字頭；富宇建設新建案則達每坪70至80萬元；再往更遠區塊，培英學區老公寓均價3字頭，新建案如新竹之昇成交均價也站上6字頭。

曾華佑表示，後站區域房市交易持續熱絡，主要受惠於八大學區優勢，該區雖不少房屋屋齡較高，但因為學區資源優質，吸引許多有新生兒或剛上小學孩童的家庭購屋，形成穩定的剛性需求，由於市場存在總量管制，許多家長傾向提早卡位，搶購學區宅。

至於靠近巨城周邊的新建案，2025年新案價格已突破每坪80萬元。由於關埔二期重劃完成、慈祥路通車等建設到位，東區房市交易持續活絡。相較之下，舊城區的土地整合較為困難，如火車站前附近的透天厝因所有權人眾多，整合進度受限。

信義房屋竹二區協理陳世光分析，重劃區因建案集中，價格容易形成堆疊效應，整體單價較高；市區則因建案分散且區域發展成熟，價格相對穩定。他建議，偏好嶄新市容及寬敞道路的民眾，可考慮竹北地區；若注重生活便利性，新竹市區是較佳選擇，交通便利，也有成數的生活配套及文教資源。

陳世光表示，新竹市房市呈現「量縮價穩」態勢，不過舊城區商業活動仍待活化，市府規畫的「大車站計畫」能否帶動區域再發展，仍待觀察。