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土地估價變數大 捷運聯開7案改採類都更共同負擔

2018-03-15 09:47聯合報 記者翁浩然╱即時報導

捷運美河市聯合開發案6年前遭監察院認定權益分配失當導致政府損失,7處執行中的聯開案也修正分配比例鞏固政府利益,卻因此長期談不攏;捷運局昨指出,已修改作法取合理中間比例,7案有5案獲共識,剩下2案仲裁中,未來新聯開案也將改採類似都市更新共同負擔方式,除去土地價格變數。

美河市聯開案遭監察院糾正後,市府後續將聯開案投資人建物、地主土地分開估價後,再抽選建物成本最低、土地成本最高的組合方案協商,藉此將政府權益最大化,導致台北橋站、菜寮站、行天宮站、徐匯中學站、蘆洲站、辛亥站、內湖站等7基地、共高達437.1億多元的聯開案不動產權益分配遲遲談不攏。

捷運局長張澤雄表示,7基地近來改以公開透明方式,主動提供估價等報告書給投資人並邀集討論減少歧見,土地估價原採簽約日的時價,改以建照、使用執照取得日的時價來評估,合理減少投資人與地主權益分配比例落差;至今已有5基地已達成協商共識或完成仲裁,市府也順利分回約220億多元的不動產,僅行天宮站、蘆洲站等候仲裁結果。

以內湖、菜寮、徐匯中學站為例,原本地主因土地價格早期較低,分配比例僅占3成左右,改以使照取得日的土地價格後,比例增至5成左右,與投資人比例相當;若投資人提出建築物建材等合理成本支出,也會列入比例計算,如徐匯中學比例更新後,投資者占53.61%仍高於地主。

捷運局聯合開發處長魏國華說,土地價格變數大,簽約日往往與使用執照取得日差了5到10多年不等,為避免重蹈覆轍,今後聯開案包含月底將公布的松江南京站、北車雙子星案及今後環狀線各站權益分配都改參照「捷運系統土地開發權益分配轉換原則」辦理。

魏國華指出,新方案排除變動大的土地估價,類似都市更新共同負擔;聯開案會先評估合適建築方案、總獲利,後續由投資申請者評估參與開發的風險、成本及合理利潤,並於參與過程反映需求,各憑本事投標,最後總獲利扣除二分之一捷運獎勵值、投資者成本與利潤率後,剩餘比例就是地主的。

北市捷運局聯合開發處長魏國華指出,今後聯開案包含月底將公布的松江南京站、北車雙子...
北市捷運局聯合開發處長魏國華指出,今後聯開案包含月底將公布的松江南京站、北車雙子星案及今後環狀線各站都改用無關土地估價的新方式進行權益分配。記者翁浩然/攝影
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捷運美河市監察院

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