律師：管理失靈致損害 住戶可求償

嘉義市某大樓車道口天花板被颱風吹落砸中汽車，管理委員會被法官認定有疏失判決賠償。有律師指出，管委會負責硬體設施等「物的管理」、住戶規則執行等「人的管理」，若因管理機制失靈，導致財產受損，住戶可依法請求負起賠償責任。

律師姜讚裕說，根據公寓大廈管理條例，管委會職務包括「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」、「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」、「共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管」，即規範管委會具備當事人能力，能以自己名義代表全體住戶行使權利或負擔義務。

他表示，管委會有無疏失，關鍵在於是否盡到預防與維護義務，若損害是因「物的管理」不當，例如明知設施老舊卻不維修，或明知有颱風卻未檢查，就不能單純歸咎於天災。

律師梁樹綸說，管委會主張不可抗力因素以求免責，但法律上判斷不可抗力的核心，在於管理單位是否已盡到防免義務，若管委會已針對老舊設施進行更新、加固等防災作業，卻仍無法避免損害發生，才具備免責空間。

對於社區那些部分能要求管委會負責？姜讚裕說，公寓大廈管理條例第卅六條規範的職務範圍，通常屬於全體住戶共有範圍，例如外牆磁磚剝落、公共管線漏水等，屬管委會管理範圍；梁樹綸建議，受災民眾若要請求管委會賠償，應先從「防免措施是否確實」，檢視有無失職。