委託賣屋後悔不賣 法院判他要付仲介違約金50萬元

嘉義黃姓男子委託仲介銷售房屋，雙方約定廣告價1388萬元、銷售底價1262萬元，仲介找到買主願出1280萬元，但黃男不滿意這價錢，認為自己有最後決定權，房屋最後沒能成交，仲介告上法院要求違約金75萬餘元；法院認為，雙方底價約定有效，受託銷售房地已支出相當廣告費用及勞務成本，仲介已完成其義務要求違約金有理，但酌減至50萬4800元。可上訴。

去年9月8日黃男與仲公司簽定銷售契約，將他和妻子名下房地委託銷售，約定以1388萬元為廣告價格，並簽訂變更同意書，約定底價為1262萬元。仲介覓得蔡男願以1280萬元購買，並簽立確認書、買賣議價委託書。但仲介多次催請黃男出面簽認議價委託書等文件，都置之不理，結果無法成交。仲介於是告上法院，依據契約要求黃男支付1262萬元6%的違約金75萬7200元。

黃男表示，委託銷售價格是1388萬元，因仲介聲稱，一定要簽2份，要有一個最低價格，才有辦法跟買方收取斡旋金，坐下來討論，再由黃男來決定賣不賣。稱只有到1262萬元這個價位以上，才會通知有潛在客戶要買，再由黃男考慮是否出面與買家議價，及討論出售相關細節，他有最後決定權決定是否出賣，並非買方出價達1262萬元，即非賣不可。

又他與蔡男間沒有成立買賣契約，仲介沒有完成居間事務，自然不得請求給付服務報酬。

法院審理，契約簽定有2個銷售價格，一為委託銷售價格，一為委託銷售底價，變更同意書已明確記載「底價至委託銷售價格間，受託人均可依市場狀況廣告銷售」，足見底價1262萬元以上仲介都可銷售，也是黃男同意出售最低價格。仲介受託銷售房地，已支出相當的廣告費用及勞務成本，黃男未依約出面與買方簽訂議價委託書或買賣契約時，約定男應給付違約金，符合仲介實務及交易習慣。本於私法自治原則，認為委託銷售契約書第10條違約處罰約定有效。但違約金額過高，核減為1262萬元4%計算，50萬4800元適當。