點交前3小時變凶宅…屋主甩鍋買家 高院判「減價650萬」

賴姓買家經仲介介紹，議定以2330萬向林姓賣家購買台北一幢大樓14樓與頂樓加蓋的房子，約定前年8月31日傍晚5點點交，詎料女租客在下午2點「先走一步」輕生，點交未成。賴認為房子交付前發生非自然死亡情事，減損不動產價值，依民法請求減少815.5萬元價金，但一審敗訴。台灣高等法院逆轉改判林應給付650萬元。

賴姓買家表示，2020年6月27日經仲介介紹，買下信義區房地，簽訂的不動產買賣契約書約定價金為2330萬元，且將在8月14日辦點交。當時房子仍租給黃姓女房客，且為未定期限的租約，依買賣契約約定，應由賣方在點交前排除，林姓屋主則表示黃女已承諾不再續租，將在8月31日搬遷。

沒想到黃姓女租客在點交當天下午「墜下」，賴認為房子在交付前發生非自然死亡事件，依民法第354條第1項規定構成物之瑕疵，因此依第359條請求減少815.5萬元買賣價金後，再依第179條請求林返回減少的價金。

林姓賣家辯稱黃女不是從14樓跳樓，也不是死在屋內，不符合契約「買賣標的物如有自然人自殺並致死亡」要件，不構成凶宅，物無瑕疵。林說，8月1日下午房子就在黃女、房仲面前點交完畢，並約定在14日交鑰匙、所有權狀與結清款項，若沒完成點交，賴豈會同意把履約保證專戶內的價金全數撥付他？

林堅持事故是發生在「點交之後」，危險應由賴姓買家負擔，他不負瑕疵擔保責任。台北地方法院認為黃女自殺，是凶宅，賴姓買家的主張有據。但北院認為賴已經選擇行使買賣契約定的「解除權」，且已生契約解除效力，他主張請求減少價金並返還則無理由，不應允許。

賴姓買家上訴，今年9月22日將房子賣給房仲，但賴與林沒有解除契約，契約效力仍存在。賴把買賣衍生的一切相關權利讓與房仲，房仲具狀聲請承當訴訟。

高院調查，黃女胞弟證稱姊姊死前在家族群組傳「撐太久，我累了，請大家幫我照顧女兒」訊息，不久就傳出噩耗，14樓書房窗戶呈現開啟狀態，13樓鋁製露台、5樓遮雨棚都有遭撞情形，檢察官認定是自殺，高院也認為14樓確屬凶宅、物有瑕疵。

高院認為，買賣契約成立前，房內還有租客，依約定應由賣方負責於點交前排除，要「騰空」才算完成點交程序，豈能把買賣標的的瑕疵危險移轉給賴姓買家。

高院計算不動產買賣時為無瑕疵物與瑕疵物的「應有價值」差額後，判房仲可以請求減少價金650萬元。本案可上訴。

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