生活法律／陽台外推有告知 解約訂金拿不回

房地產交易活絡，黃姓夫婦前年透過仲介看上位於高雄市前鎮區一處公寓，同年5月簽約，並支付50萬元訂金，但黃聲稱隔天從建管單位得知該屋的陽台外推屬於違建，有可能被裁罰甚至拆除的風險，黃以存證信函要求解約未果，於是提告要求林姓屋主返還50萬元訂金。

黃姓買家主張，簽約之前仲介宣稱該屋是優質3房2廳1衛，且在屋況說明書上的「是否有增建部分」勾選「否」，但簽約後才發現該屋僅有2房，也沒告知陽台外推屬違建，遭高雄市府建管處處罰並勒令恢復原狀。

林姓屋主則主張，現況說明書勾選「否」是代書筆誤，在房屋現況說明書中有以文字敘明有陽台外推，並無欺騙，是黃因銀行貸款下不來，才主動檢舉該屋有陽台外推，而遭建管單位裁罰，因為黃不履行買賣契約，她才依約沒收50萬訂金。

法官審理後認定，陽台、花台是法定逃生空間，陽台外推確實有減少房屋價值及效用的瑕疵，但黃姓夫婦簽約前三度前往看屋，黃妻還告訴法官，曾詢問房屋格局變更狀況；法官認為，以黃姓夫婦的學歷與年齡，應對於陽台外推屬於違建有所認知，簽約時賣方也告知「上述增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞」，契約也有揭露陽台外推的屋況。

黃姓夫婦簽約前既然知悉有違建，仍願意簽約購買，根據民法第373條，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，且賣方在簽約時並未擔保該屋不會有違建被拆的風險，因此黃姓夫婦明知房屋有瑕疵卻願意購買，出賣人就不必負擔保責任，因此判決黃姓買家敗訴。