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生活法律/漏水、爭議…拒繳管理費 住戶敗訴

集合式社區住宅大樓林立,管理費繳交問題與住戶密切關連。記者游明煌/攝影
集合式社區住宅大樓林立,管理費繳交問題與住戶密切關連。記者游明煌/攝影
集合式社區住宅大樓越來越多,繳管理費已成生活日常;住戶對社區管委會不滿,可以不交管理費嗎?基隆地院有數起判決,無論是住戶認為管委會未解決停車格問題、頂樓漏水而拒繳,或有住戶沒吃到聯歡餐會而自行扣抵管理費,都被法院判定住戶敗訴,也就是要繳管理費。

基隆某社區管委會舉辦住戶聯歡餐會,由社區共同基金支付每戶800元費用,廖姓住戶名下有3間房子,她主張管理會並沒有告知未出席就形同放棄、不能扣抵管理費,如果有告知就會去,管委會害其蒙受損失,在交管理費時把3戶共2400元餐費扣除。

但社區管委會說,餐費和管理費不能混為一談,不過廖姓住戶不理會,因此向法院提起給付管理費訴訟,法官依公寓大廈管理條例規定,住戶有繳納公共基金義務,而且餐會費用及繳交管理費是兩回事,判決仍須補繳2400元。

基隆還有某社區黃姓住戶積欠9個月1萬3千多元管理費,理由是停車位遭另一區的管理委員會設置柵欄阻擋而無法出入,因此拒繳管理費抗議,要求只要管委會解決就繳清,也被法官認定無理由。

還有社區住戶認為頂樓平台未修繕致長期漏水,拒繳半年6千多元管理費,法官也判決要繳。

律師林富貴說,依民法,管理費是確定債務,住戶房屋修繕費用必須協商或法院判決,屬於不確定費用,2者種類不同不能抵銷,除非住戶取得確定判決,命管委會須給付修繕費。

管委會如擺爛…住戶可修改規約 或訴訟自救

記者游明煌/基隆報導

住戶繳交管理費依公寓大廈管理條例是住戶義務,如果管委會擺爛不作為,住戶如何自救?律師建議,可在區分所有權人會議中提案修改住戶規約,規約是最高指導原則,連管委會也得遵守,若住戶認為權益受損,則可向法院提出訴訟自救。

律師鄭文婷說,拒繳管理費的手段是無法牽制管委會的。舉例來說,頂樓、外牆或共同管道漏水,管委會接到住戶通知後若拒絕修繕或置之不理,住戶可先行雇工修繕,而後向管委會請求給付管委會應負擔部分的費用,住戶可在訴訟中以反訴或主張抵銷方式進行。

至於住戶因停車位被其他管委會設柵欄阻擋而拒繳管理費,鄭文婷表示,住戶要找的是阻擋的管委會,而不是自己社區的管委會,可透過民事侵權行為提告求償。

律師林富貴指出,住戶最高權利機關為區分所有權人會議,會議做出的決議或訂定的規約,除非違反善良風俗等,且經法院判決無效,否則有拘束全體住戶效力。

林富貴建議,住戶要維護自己權利須參加區分所有權人會議,也要審核自己主張是否獲全體區分所有權人會支持,若出現公共空間漏水不修或管委會違背職務使住戶權利受損,可向法院提出訴訟。

基隆 漏水 律師

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