如何處理無權占用的「拆屋還地」與越界建築?

自己的土地遭他人竊佔,而在土地上建築房屋,土地所有權人可行使「物上請求權」,要求「拆屋還地」。 聯合報系資料照/記者曾學仁攝影
自己的土地遭他人竊佔,而在土地上建築房屋,土地所有權人可行使「物上請求權」,要求「拆屋還地」。 聯合報系資料照/記者曾學仁攝影

李永然律師

再者,如自己的土地遭他人竊佔,而在土地上建築房屋,土地所有權人固可行使「物上請求權」(《民法》第767條)(註14),要求「拆屋還地」,然如僅是「越界建築」,則又有不同。

請求拆屋還地,須提起「民事訴訟」,須依《民事訴訟法》第244條的規定,以「書面」方式,提出起訴狀,謹以書狀例示於後:

狀例:無權占有之拆屋還地起訴狀

為請求拆屋還地等事件,謹依法起訴事:

訴之聲明

一、被告應將坐落於○○縣○○市○○段○○地號土地上之建物,門牌號碼○○縣○○市○○路○○段○○號,如附圖所示紅色部分,面積○平方公尺(以實測為準)拆除,並返還土地予原告及全體共有人。

二、被告應給付原告新臺幣○○元,及自民國○○年○○月○○日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息;並自民國○○年○○月○○日起至拆除房屋之日止,按月給付原告新臺幣○○元。

三、訴訟費用由被告負擔。

四、原告願無擔保,請准宣告假執行。

事實及理由

一、緣坐落○○縣○○市○○段○○地號之土地為原告、被告及訴外人林○○、邱○○等人共有(見證物一)。被告未經全體共有人同意,無權占有本件土地並在其上建築房屋,門牌號碼○○縣○○市○○路○○段○○號,面積○○平方公尺(以實測為準)(見證物二)。

二、再者,被告無權占用本件共有土地建築房屋,係無法律上之原因受有利益,致原告受有,並顯有相當於租金之不當得,利且該房屋興建至今已逾五年,故被告應給付原告五年之相當於租金之不當得,利及自民國○○年○○月○○日起至拆屋還地之日止每月○○元之不當得利。

三、基上所述,原告爰依《民法》第767條、第821條、第179條及《土地法》第105條準用第97條之規定,懇請鈞長明察並賜為如訴之聲明之判決,以保權益。

謹狀 臺灣○○地方法院民事庭公鑒

證物:

證物一:土地及建物登記謄本。

證物二:照片。

關於「越界建築」,我國《民法》第796條第1項規定,土地所有人建築房屋非因「故意」或「重大過失」逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出「異議」,不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受的損害,應支付償金。當自己之土地遭他人逾越地界建築,應注意以下三點:

(本文出自《不動產所有權法律實務與狀例》,未經同意禁止轉載。)
(本文出自《不動產所有權法律實務與狀例》,未經同意禁止轉載。)
1.立即提出異議,進而請求移去或變更其房屋;但法院得斟酌「公共利益」及「當事人利益」,免為一部或全部的移去或變更,除非越界者是「故意」逾越地界(參見《民法》第796條之1第1項)。

2.請求就自己遭越界建築所受之損害,由占有人支付「償金」。

如果未能請求移去或變更其上占用之逾越地界建築時,得請求占用者以「相當的價額」購買越界部分的土地及因此形成的畸零地;前述價額由雙方當事人協議定之,不能協議者,得請求法院以判決定之(參見《民法》第788條第2項)。

又《民法》第796條第1項所謂的「償金」,係為補償鄰地所有人因忍受越界建築之房屋存在,以致不能使用土地的損害,而非使用鄰地的對價,與「地租」不同,性質上為「損害賠償」,此為一獨立的請求權。

3.如逾界人雖非「故意」,但有「重大過失」,鄰地所有人於知逾界人越界也立即提出異議,則鄰地所有人可以請求逾界人移去或變更其房屋;不過民國98年1月23日修正公布《民法》第796條之1,該條第1項規定:「土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界不適用之。」。按前述規定的增設,實務上乃土地所有人行使「物上請求權」,應符合《民法》第148條第1項規定的具體化,該條文中所稱的「公共利益」,自可與《民法》第148條所定者作相同的解釋;且所謂「當事人利益」,包括鄰地所有人及土地所有人雙方的利益。

(本文出自《不動產所有權法律實務與狀例》,作者為永然聯合法律事務所所長、兩岸法律事務中心創辦人,未經同意禁止轉載。)

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