整理包/炒房投資客一槍斃命? 一文看懂平均地權條例重點與影響

立法院1月10日上午由副院長蔡其昌敲槌三讀「平均地權條例」部分條文修正案,重罰炒房行為,最高可處5000萬元。圖為房市示意圖。 
 聯合報系資料照片/記者游智文攝影
立法院1月10日上午由副院長蔡其昌敲槌三讀「平均地權條例」部分條文修正案,重罰炒房行為,最高可處5000萬元。圖為房市示意圖。 聯合報系資料照片/記者游智文攝影

平均地權條例」部分條文修正案,1月10日上午在立法院副院長蔡其昌敲槌下正式三讀通過。立法院祭出5大措施遏止炒房,包括限制換約轉售,重罰炒房行為,最高可處5000萬元。究竟什麼是「平均地權條例」?修正案的修法內容有哪些?哪些人會被影響?聯合新聞網整理出修法始末、影響面向和各界看法,帶讀者完整搞懂。

平均地權是我國土地政策最高指導原則,「平均地權條例」是土地法的特別法,其前身為「實施都市平均地權條例」。

根據內政部地政司資料顯示,自1949年國民政府遷台後,推動一連串土地改革如375減租、耕者有其田等。隨著經濟繁榮帶動都市土地價格上漲,政府遂於1954年制定「實施都市平均地權條例」,規定自1956年起,在台灣各大都市實施平均地權。

不過,由於平均地權的實施範圍僅以「都市土地」為限,導致都市以外的土地漲價、全部歸私,成為牟取不法暴利之對象。因此,政府決定擴大「平均地權」實施範圍,改為不分地區全面實施,1977年更名為「平均地權條例」。

「平均地權條例」被稱為史上最重打炒房措施。為遏止預售屋炒作亂象,內政部於2021年11月底研擬啟動修法,12月9日通過修法草案。2022年4月7日,行政院會通過「平均地權條例」部分條文修正草案,並函請立法院審議。2022年12月21日完成初審,今年1月10日完成三讀。本次修法五大重點如下:

一、限制換約轉售:預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人;建商也不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。

二、重罰炒作行為:明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作,都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元,經限期改正但未改正者,並可連續處罰。

三、建立檢舉獎金制度:民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具證據向縣市政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

四、管制私法人購屋:增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定,並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

五、解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄;違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。

過去,內政部代理部長花敬群曾表示,若順利三讀,且三讀版本變化不大的情形下,希望有機會在三個月內實施,「愈快愈好」。

隨著修法三讀通過,五重拳之一的「重罰炒作行為」規定,將在蔡總統公布修正後生效施行。至於其餘四項規定包含限制換約轉售、建立檢舉獎金制度、建立私法人購買住宅許可制和解約申報登錄,內政部表示皆要在完成子法擬定後,再報請行政院核定施行日期。因此目前還沒有明確的上路時程。

延伸閱讀:平均地權條例三讀通過 哪些子法修完才上路?

買預售屋、新成屋和中古屋的人都會受到影響。

如果你是要買來自住,自然沒有影響。如果你是投資客、炒房團、代銷、仲介,將會受到限制換約轉售、重罰炒作行為、檢舉獎金制度和解約申報登錄這四項政策管制,因為政府的目的是要讓預售屋短期炒作受到抑制,導向自住、長期置產。同時,也要限制預售及成屋的短期投資行為,嚴懲炒房,消弭房價上漲預期。

另外,私法人會受到管制私法人購屋這項政策管制,日後購屋必須事先申請許可,杜絕私法人炒房。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,這次修法對房市衝擊相當大,幾乎斷送投資客炒房多數管道,一旦發布實施,未來想炒房難度將大幅攀升。屆時,預售屋買氣可能會在低檔盤整好一陣子,這對手中推案最多、庫存最多的建商將產生極大的衝擊,未來出現建案或餘屋出現降價出清潮機會將大幅攀升。甚至不排除重演2016年時,市場出現品牌建商帶頭降價、預售屋比新屋便宜、新屋開價比中古屋便宜的房價倒掛現象。

「平均地權條例」修正案第一項「限制換約轉售」,子法將納入可排除在外的特殊寬容情形。民眾購屋後,若出現這四種情形將可排除在外,分別為買房簽約後受到強制執行、非自願失業等重大事故、因病需療養、重大變故無力償還。

◎鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰:

「平均地權條例」通過,年輕人最關心究竟房價會不會跟著下來。賴正鎰表示,房市已經在去(2022)年第1季開始就慢慢走下坡,且房地合一稅就有打到房,加上升息、台股跟著跳水等衝擊,已大幅衝擊房市信心,房價和買氣早就下滑了,因此他認為「平均地權條例」修法通過後,房市會呈現量縮持平,因為「該跌都跌完了」。

延伸閱讀:平均地權條例通過 賴正鎰曝今年房價仍下不來主因

◎房產趨勢專家李同榮:

房產趨勢專家李同榮針對於平均地權修法打炒房進行模擬,認為會有四大後遺症,分別是:一、大建商穩如泰山,小建商雞飛狗跳;二、都更將再死一次;三、助漲都會低總價市場與租賃市場;四、執法單位人仰馬翻。

延伸閱讀:都更將再死一次?李同榮:修法通過將有四大後遺症

◎台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐:

修法通過後,預售屋市場正式進入冷靜期,整體房市將會出現四大現象:

第一、預售和成屋價差縮小:由於預售屋換約和轉手的諸多限制,降低購屋族購買意願,自住買家將會轉向成屋市場,所以預售屋降溫,對應成屋搶手,將會拉近彼此的價格差距;

第二、豪宅市場交易量縮:觀察2022年交易的27筆超豪宅中,有13筆都是以法人名義購屋,往後高資產族購屋的操作空間不再,置產態度也會略為保守,因此短期內的豪宅市場交易量,將面臨考驗;

第三、高槓桿型建商淡出:修法過後,建商的推案型態,將從預售案轉變為成屋案,由於成屋推案無法在工程期間銷售回收資金,建商的金流需求龐大,對財力有限的建商較不利,因此採高槓桿操作的中小型建商,預料將在修法後逐漸淡出新案市場;

第四、資金走向避險型產品:區位條件佳者、機能成熟的區域,以及保值性高的產品,仍是避險且穩健的置產選擇,價格也不易修正;至於商辦這類自用、收益兩用型產品具市場優勢,將可能成為修法後的法人置產重點。

延伸閱讀:平均地權條例過關 成屋搶手、豪宅量縮

◎《大家房屋》企劃研究室副理郎美囡:

平均地權條例通過,市場預期房價可能緩跌,不過由近幾年預售房價漲幅評估,目前預售價格降幅至少要超過2~3成,才有機會回到2019年資金熱潮前的房價水準,平均地權條例修正草案通過後,房價受衝擊而下修的幅度能否抵銷資金潮的漲幅,仍待觀察。

她分析,政府打炒房態度明確,讓投資性買盤縮手,但抗通膨置產及自用需求仍不畏風雨,且基於自用需求,購屋主力轉至生活機能較佳的地段,因此去(2022)年各建案開價仍創新。

延伸閱讀:平均地權條例通過了 專家:降幅得超過3成才回到2019年

◎住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨:

由於該案送進立院時間已久,許多恐慌賣盤已經於去年7月之前移轉,若想在目前市況不佳時轉單,並不容易。

她說,許多買方已經有「翹腳撿便宜」的心思,若不小賠難以出場外,不少建商綁交屋前半年才能換約的條款,這也讓想要下車的預售投資客不容易說走就走。

再以中長期來看,除之前討論的預售屋不能買賣外,最受爭議的莫過於禁止私法人購屋。除實務上執行可能會遇到一些困境,例如都更案若是實施者與出資者不同法人,抑或是不同法人合建等,若細則未臻健全,可能會需要內政部不斷解釋。

至於房價是否下跌,據她觀察,目前房市因為景氣關係已經處於下跌波段,早就是多重器官衰竭,並非因平均地權條例「一槍斃命」。

延伸閱讀:平均地權條例修法過關一槍斃命 專家:房市早多重器官衰竭

◎六都受訪民眾

立法院通過「平均地權條例」修正草案,但六都不少民眾都指出,投資客炒作、原物料成本增高,房價未見明顯下跌,就算稍降一點,一般上班族、小資族仍負擔不起,且台灣常常是法律訂得嚴,卻沒強力執行。

延伸閱讀:平均地權條例重罰炒房 民眾沒感受降溫:就怕沒打到投資客 反懲罰換屋族

◎PTT網友

有一名網友好奇問「平均地權通過後,房價真的會跌嗎?」對此,多數網友認為「沒有囤房稅打房,房價就不會跌」、「最多小跌一點,之後又會開始漲價」、「沒實坪制、囤房稅的話,就是打假球、做樣子而已」。

延伸閱讀:平均地權條例通過導致「房價大跌」? 網分析:要1政策打房才夠力

另外,有人拋問「預售屋之後會不會式微」,指出預售屋3大缺點「買了不能退、不能轉賣,又要蓋4~5年有不確定的風險」,並好奇這項政策是否會影響預售屋成交。對此,網友看法不一,有人說「預售屋不會式微,是小建商準備死光」,也有人覺得「本來預售屋就是炒房制度,不炒房的話買預售屋只有缺點」、「預售屋本來就是讓建商把風險降到最低的玩法」。

延伸閱讀:男提3問題好奇「預售屋會不會式微?」 網看法不一:轉成屋買賣

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