青埔荒地蛻變 購物娛樂城

桃園青埔有高鐵站、機場捷運,周邊商圈與建案環繞。記者林澔一/攝影
桃園青埔有高鐵站、機場捷運,周邊商圈與建案環繞。記者林澔一/攝影

5年前的青埔,在地人形容是個「草比人高、狗比人多」的地方,僅5年荒地大翻身,變身購物娛樂城,這場進化仍是進行式,開路先鋒與後繼者是如何讓青埔質變,把荒地變黃金。

繼華泰集團的華泰名品城單打獨鬥將近5年後,六大國內外重量級集團群起插旗青埔,包括國泰人壽集團的桃園國泰置地廣場、香港牛奶國際集團的IKEA桃園青埔店、新光集團的新光影城、日本西武集團的橫濱八景島水族館,還有冠德集團的環球購物中心在桃園捷運的商場布局。

華泰名品城業績逐年擴大。記者林澔一/攝影
華泰名品城業績逐年擴大。記者林澔一/攝影

華泰名品城 精品outlet指標養成記

讓青埔翻身的源頭,來自一個信念堅定的夢想。華泰飯店二代出身的陳炯福,當時他認為台灣還沒有一座正統的outlet,便欲跨足零售,並找來資金實力堅強的盟友國泰金控二代蔡宗翰合作,在市場上尋找適合土地標的。在2010年由國泰人壽出手標下、總投資超過200億的高鐵桃園站產業專區BOT案。

說到台灣大型outlet商場,前有高雄義大世界,還有與華泰幾乎同期競逐台灣outlet市場的日本三井集團。把時間快轉到4年多前,華泰當時可說是零售門外漢,要在當時除了高鐵別的什麼都沒有青埔開商場,業界普遍當笑話看,2015年12月華泰名品城一期開幕,被消費者嫌棄品牌少、露天逛街太熱等負評,就連房東國泰集團也擔心華泰可否撐得下去。

GUCCI進駐是華泰名品城經營翻轉期。記者林澔一/攝影
GUCCI進駐是華泰名品城經營翻轉期。記者林澔一/攝影

但華泰名品城要做正統outlet的核心價值夠明確,重視細節的華泰名品城執行長陳炯福,小至若看到商場設施沒有雙語標誌都會挑剔。華泰名品城總經理梁曙凡坦言,第一年招商有外國顧問協助,但也付出相當代價,「當你沒有品牌知名度時,商業條件就要讓很多,這是一定要付出的成本。」一開始甚至拜訪精品客戶也會臨時被賞閉門羹。

「站在對方角度思考、解決對方問題」是華泰名品城最後一一收服各家精品、品牌心的關鍵;堅持outlet價、嚴格查價的結果,不斷成長的來客、業績反應最直接。二期GUCCI的進駐是華泰名品城經營翻轉期,關鍵指標精品擁有號召力,接連不僅同集團旗下精品陸續進駐,就連其他精品集團也都想來了。後續BURBERRY、BV、BALENCIAGA、PRADA全台唯一Outlet精品陸續進駐,且獨家名單持續擴大中。

這4年多華泰名品城業績逐年擴大,從2016年約40億、2017年約50億、2018年約60億、2019約72億,今年雖遭遇疫情因素仍鎖定80億目標。梁曙凡說到,「什麼是國際性outlet?當中,國際精品是一個很大的吸引力,你只要找到會開outlet,但只會開一家outlet的指標品牌進來,你就贏了。」

大江二期改造計畫,與現有的一期共計9公頃,預計2023年開幕見客。圖/大江購物中心提供
大江二期改造計畫,與現有的一期共計9公頃,預計2023年開幕見客。圖/大江購物中心提供

大江購物中心 在地元老深耕20年

2001年開幕的大江購物中心是青埔商圈在地元老。當時購物中心周邊道路不是一般常見的柏油路,而是黃澄澄的泥土路面,大江購物中心財務長兼開發副總經理陳淑華回憶道,當時當地人還曾開玩笑說,「駕訓班最常安排學員去大江購物中心附近練習開車,因為都沒有車很適合新手駕駛上路」。

華泰名品城、桃園國泰置地廣場陸續進駐後,讓青埔商圈產值加乘放大。大江購物中心副總經理何旭魁表示,回溯2015年華泰名品城開幕初期,因商圈人潮外溢關係,當時每周業績、交易筆數皆明顯成長,該年度業績較前一年同期成長4.9%。如今商圈規模逐年擴大,業績至今不減反增,與去年同期相比仍有雙位數成長,再次驗證商圈共榮共好「把餅做大」,不僅可創造話題更能帶動周邊經濟效益。

大江在通過桃園市政府都市計畫變更後,目前正積極籌備大江二期改造計畫,預定地在本館旁、大江紡織舊址4公頃的土地面積,與現有的一期共計9公頃,提供全新商場型態,預計2023年開幕見客。

環球購物中心桃園A19,將建構為全新零售智能商場,預計2021年開幕。圖/環球購物中心提供
環球購物中心桃園A19,將建構為全新零售智能商場,預計2021年開幕。圖/環球購物中心提供

下一棒 環球購物中心桃園A19

環球購物中心(Global Mall)成立迄今15年,全台已有7家商場,也是全台發展最多的車站型連鎖商場。第8家商場桃園A19是首家結合冠德住宅的大型複合式商場,也是第6家車站型、第3家桃園捷運沿線商場(桃園A8、林口A9與桃園A19),同時更將建構為全新零售智能商場,預計2021年開幕。

A19位於青埔,是近期桃園重點發展區域,除了棒球場,未來還會有會展中心、亞洲矽谷中心,集交通及生活機能的便利性,A19將以發展城市綜合體為目標(住宅、商場、軌道),串連官方投入的重大建設及跨界企業攜手發展生活圈。

環球購物中心桃園A19為地上七層、地下兩層的商場,同時與樂天市場、樂天桃猿隊攜手合作打造樂天生活圈,未來將透過點數經濟串連線上線下平台,並結合球場擴大商場購物服務與體驗,主打民眾到A19看球賽及演唱會,還能享有多元化購物、美食與娛樂等體驗。

桃園新光影城是目前全台最時尚的影城。記者林澔一/攝影
桃園新光影城是目前全台最時尚的影城。記者林澔一/攝影

生活機能、交通配套 仍待加強

即使現在青埔多了許多大型商業設施,但不少民眾對青埔的評價呈現正反兩極,尤其對居住在當地的在地人來說,日常生活必備機能不見得是購物商場、水族館,當地更欠缺超市、市場、學校、醫院等居住必須元素。

此外,各大商場全開後,就是交通黑暗期,周末聯外道路一路塞,消費者甚至會怪商場配套措施不足、停車位不足,在假日根本不敷使用。梁曙凡坦言,青埔商圈目前生活必要建設仍欠缺、要養個孩子的機能欠缺,很多事必須跑到中壢、內壢才能辦,短期內還有進步的空間,但長期來看,青埔是會好的。

「橫濱八景島海島樂園」首間海外據點Xpark落腳桃園青埔,掀起民眾造訪熱潮。圖/Xpark提供
「橫濱八景島海島樂園」首間海外據點Xpark落腳桃園青埔,掀起民眾造訪熱潮。圖/Xpark提供

桃園人口紅利成長中

桃園市近5年人口快速、成長率9.27%,5年來增加20萬人,總人口突破225萬。永慶不動產青埔高鐵站前加盟店店長林蓁莉表示,桃園青埔高鐵特區自近年因為交通建設及生活機能陸續到位,近1年移入人口至少增加1至2成,以來自桃園、中壢、新竹、台北等地區居民最多,且因價格較親民,吸引小夫妻、年輕自住或是退休族群陸續移居,購屋熱度較去年增加2至3成左右。

環球購物中心 高鐵 品牌 捷運 疫情 Gucci

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