共有農地別人違規蓋房、鋪水泥 地主看這篇學三招自保

共有農地明明持續種田，卻因其他共有人在土地上蓋房、鋪水泥，自己也可能跟著收到地價稅稅單。台南稅務局提醒，共有農地只要有部分未作農業使用，若共有人之間沒有明確劃分各自管理範圍，其他共有人即使自己的使用範圍仍作農業使用，也可能依持分比例改按一般用地稅率課徵地價稅，不過也不是完全沒有解方，有兩招可以自保。

依現行規定，符合農業使用的農業用地原則上課徵田賦，但目前田賦停徵，因此土地只要符合相關規定並持續作農業使用，實際上不必繳納田賦，也不會改課地價稅。

不過，一旦農地未依規定作農業使用，例如拿來蓋房、鋪設水泥等，就可能失去原本按田賦課徵的資格，改按一般用地稅率課徵地價稅。

近日就有民眾反映，自己持有的共有農地多年來都按田賦課徵，土地也持續作農業使用，近期卻突然收到改按一般用地稅率課徵的地價稅稅單，懷疑課稅有誤，因此向納保官尋求協助。

沒想到，納保官介入調查後發現，部分土地已被其他共有人拿來興建房屋、鋪設水泥，不再作農業使用，但全體共有人並未簽訂分管契約，因此無法明確區分每名共有人實際管理、使用哪一塊土地。

依《土地稅法》及相關規定，共有土地在沒有明確分管範圍的情況下，每名共有人都對整筆土地享有使用權。因此，只要其中部分土地遭違規使用，即使不是所有共有人所為，各共有人仍可能依持分比例，改按一般用地稅率課徵地價稅。

遇到這類問題先別自認倒楣，還有方法可以自救。像是在這起案例中，納保官進一步協助確認實際違規使用土地的共有人，並由違規使用人出具切結書，證明違規土地屬於其分管範圍，經稅務局審查後，確認申請人實際管理的土地仍符合農業使用規定，因此恢復按田賦課徵。

因此，共有農地若遇到類似情況，關鍵在於能否證明各共有人實際管理及使用的範圍。第一種方法是，共有人共同簽訂分管契約書，並附上分管位置圖，清楚劃分各自管理範圍。若部分共有人失聯、死亡或不願配合，也可由共有人過半數、且其應有部分合計過半數同意，或由應有部分合計超過三分之二的共有人提出分管證明。

另一種方式則是由實際違規使用人出具切結書，證明違規土地屬於其分管範圍，並檢附分管位置圖提出申請，作為稅捐機關認定各自管理範圍的依據。

不過，如果共有人長期無法就土地如何使用達成共識，也可透過司法程序辦理共有物分割，從根本釐清土地權利及使用範圍，避免日後因其他共有人違規使用，衍生地價稅等課稅爭議。