預售屋取得日 過戶日為準

財政部台北國稅局提醒，預售屋在稅法上的「取得日」，不是簽約日，而是建案完工、辦妥所有權移轉登記（過戶）的那一天，民眾換屋、賣房應考量預售屋交屋期等因素，以免影響房地合一稅率、重購退稅資格。

不少民眾購買預售屋後，認為簽約日就是房地取得日，卻不知道這項誤解，可能影響房地合一稅重購退稅資格，也可能導致出售時適用更高稅率。

國稅局表示，房地合一稅提供自住房地重購退抵稅優惠，但前提是出售舊自住房地與重購新自住房地的所有權移轉登記日，必須相隔兩年內。此外，新房屋還須完成戶籍登記並實際居住，且不得出租或供營業使用。

許多換屋族誤以為，購買預售屋當天就算取得新房，因此只要簽約時間符合兩年內即可申請退稅。事實上，預售屋在交屋前只是取得買賣契約權利，既無法設戶籍，也不是房地所有權，必須等到建案完工並完成所有權登記，才算真正取得房地。

舉例來說，小安（化名）2021年購買預售屋，2023年出售原有自住房地並繳納房地合一稅200萬元，等到2026年建案完工才辦妥所有權登記及設籍，因此新舊房屋取得、出售時間已相隔超過兩年，不符合重購退稅規定，200萬元退稅因此落空。

除了影響重購退稅，取得日認定也直接影響房地合一稅率。國稅局指出，曾有民眾2020年以900萬元購買預售屋，2025年9月完成所有權登記，同年11月便以1,300萬元出售，自行以2020年簽約日起算持有期間，認為持有超過五年，適用20%稅率，申報應納稅額74萬元。

不過，國稅局重新認定持有期間應自2025年完成所有權登記日起算，由於實際持有未滿兩年，適用45%稅率，最終核定應納稅額166.5萬元，須補稅92.5萬元。即使建商因天災、事變等不可抗力因素延後交屋，也不影響持有期間仍以所有權登記日為起算點。

國稅局提醒，預售屋從簽約到交屋往往歷時二至四年，民眾無論是規劃換屋申請重購退稅，或評估出售房屋的房地合一稅率，都應以所有權登記日而非簽約日作為判斷依據，以免因誤解規定，錯失退稅資格或增加稅負。