房子住滿6年出售竟不能用400萬元免稅額 他提訴願遭財部駁回

一名男子出售自住房地6成持分給兒子，自認符合自住優惠資格，因此申報400萬元免稅額，最後卻遭補稅10萬多元，連提起訴願也遭駁回。北區國稅局提醒，自住房地免稅優惠並非所有情況都能全額適用，民眾出售共有房地或部分持分前，應先了解相關規定。

適用自住房地400萬元免稅額，必須同時符合三項條件，包括本人、配偶或未成年子女已設戶籍，並持有、居住該房屋連續滿6年；交易前6年內未出租、未作營業或執行業務使用；以及本人、配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過這項優惠。符合規定者，出售自住房地的課稅所得400萬元以下可免納所得稅，超過部分則按10%課稅。

先前就有一起訴願案例，納稅人小明（化名）2017年買下一間新北市房地，持分100%，2023年出售其中6成持分給兒子，申報課稅所得約345萬元，並直接扣除400萬元自住房地免稅額，因此申報應納稅額為0元。

但國稅局查核後認為，小明雖符合自住條件，但出售的僅是6成持分，因此400萬元免稅額應依出售權利範圍計算，只能扣除240萬元，其餘超過免稅額的所得仍須按10%課稅，因此補徵稅額約10萬元。

小明不服提起行政救濟，主張法令並未明文規定免稅額須按持分比例計算，因此應可全額適用400萬元。不過，財政部認為，所得稅法所稱的自住房地，是指完整房地所有權，若出售部分持分也能每次適用400萬元，同一間房子分次出售時，就可能出現一屋享有多個400萬元免稅額的不合理情形，因此駁回其訴願。

國稅局指出，小明尚未出售的4成持分，若未來出售時仍符合自住優惠要件，仍可再依比例適用160萬元免稅額，因此整體400萬元免稅額並未減少，而是依出售持分比例分次使用。

國稅局提醒，民眾出售自住房地前，除確認是否符合自住優惠資格外，也要特別留意是否屬共有房地或僅出售部分持分，以免誤以為可一次扣除400萬元免稅額，因申報錯誤而遭補稅。