建商房屋首次出售 免課重稅

房地合一2.0上路後，企業改依持有期間適用差別稅率，與其他營利事業所得額分開計稅，稅率最高45％。不過財政部高雄國稅局指出，建商若以起造人身分興建房屋並辦理「首次移轉」，屬市場供給的正常營業行為，不適用分開計稅規定，可併入營利事業所得額課稅。

高雄國稅局表示，有一種情況是，建商向合建分售地主，買回興建房屋坐落基地，再併同房屋出售，雖然土地部分並非一開始即由建商持有，但因為土地是建案基地，仍可採分開計稅、適用20％，免課重稅。

國稅局指出，營利事業若採合建分售或其他開發模式，後續再取得土地並出售房地時，應留意是否符合「起造人」及「第一次移轉」等要件。只要符合條件，即可適用較為單純且稅負較低的營所稅課稅方式，若誤判適用規定，可能導致稅負計算錯誤，甚至遭補稅。

舉例來說，某建設公司與地主採合建分售方式合作開發建案，由建商擔任起造人，建案完工後，建設公司依契約向地主買回尚未出售房屋所坐落的土地，並於2022年8月將餘屋與土地一併出售。

由於該房屋是建商興建完成後，第一次登記取得，且土地為該建案基地，符合相關規定，出售房地所得可全數併入營利事業所得額，適用20%稅率課稅，不需依持有期間適用最高45%稅率。

國稅局說明，房地合一2.0制度設計上，對短期買賣不動產課以較高稅率，目的在抑制炒作，因此持有期間愈短，適用稅率愈高，最高達45%。考量建商興建房屋並出售，屬市場供給，性質不同於一般投資買賣，法規特別訂有例外規定。

國稅局表示，所謂「第一次移轉」，是指建商以起造人身分申請建物所有權第一次登記後，首次出售該房屋及其坐落土地。實務上，即使土地並非一開始即由建商持有，只要最終出售的房屋屬於其興建完成後首次登記取得，且土地為該建案基地，仍有機會適用併入營所稅計算的規定。

國稅局建議，企業在辦理相關交易及申報前，應審慎檢視交易性質與法規適用，必要時可向稅捐機關諮詢，以確保申報正確並妥善規劃稅負。