地主合建分屋 留意兩稅事

地主與建商合建分售，是不動產開發中常見的合作模式，不過，無論是在產權移轉階段或日後售屋申報時，涉及稅務規定相當繁複。稅務機關提醒，地主參與合建時，應分別留意不動產移轉、分回房屋再出售等兩階段稅事，可能涉及契稅、房地合一稅2.0。

首先，在不動產移轉階段，可能會涉及契稅，根據《契稅條例》，契稅應由建照與使照所載起造人負擔。稅務局說明，若地主與建商簽訂合建分售契約，由建商單獨以起造人名義申請建造與使用執照，完工後雙方依比例分回建物並各自銷售，此時地主只賣土地、不賣房屋，就不需繳納契稅。

但要特別注意的是，若地主也掛名為起造人，或實際銷售自己分得的房屋，則會被視為房屋的原始移轉人，需負擔契稅申報義務，因此，地主在簽約前就應確認自己在建照及使用執照上的身分，避免誤以為只賣自己分得的房子就不用課稅。

緊接著，進入售屋階段時，則牽涉房地合一稅2.0。國稅局提醒，自2021年7月起，新制規定房屋與土地須合併課稅，持有期間愈短，稅率愈高，最高達45%，但為鼓勵都更與民間參與合建，制度上針對「建商首次移轉」與「地主分回出售」兩類情況，均給予單一稅率20%的優惠，但計稅方式不同。

其中，建商首次售屋採「合併計稅」，可與營業損益互抵；地主合建後再出售，則採「分開計稅」，交易所得不得與營業虧損合併計算，往往造成稅負落差。

例如，甲公司與乙建商合建分售，由乙公司為起造人。甲公司分得房屋後對外銷售，申報時誤採合併計稅，試圖以其他營業虧損抵減房地交易所得。國稅局重新核定後指出，甲公司應屬地主合建後售屋，應採「分開計稅」，不得以營業虧損抵扣，最終補稅480萬元。

稅務機關提醒，地主若擬參與合建開發，應事前釐清合作契約內容與報稅責任，有疑問時可洽當地稅務局或國稅局協助，避免誤繳或補稅風險。