2025報稅／房地自住優稅 留意「六年條款」

財政部北區國稅局提醒，適用房地合一稅制課稅案件，若符合自住要件，可享有400萬元免稅額，超過免稅額部分以10％稅率課稅，不過必須符合「六年條款」。

據《所得稅法》規定，出售房地若要適用房地合一稅自住優惠，三個六年條款分別是：個人、配偶或未成年子女須設有戶籍並實際居住連續滿六年；在交易前六年內皆為自住，不得出租、營業；個人、配偶與未成年子女在六年內未曾使用這項自住優惠。

特別要留意的是，如果出售的不動產是因繼承而取得，且為適用房地合一稅案件，原則上可將被繼承人持有年限併入計算，以符合「六年條款」，但繼承人、被繼承人都要符合「設籍且實際居住」，否則將導致不符規定，而錯失自住優惠。

舉例來說，一位納稅人阿明在2024年初賣出2023年從父親老張繼承來的房地，申報所得為646萬，原本希望扣除自住房地免稅額400萬後，剩下246萬只按10%稅率繳納，自行計算稅額約24萬元。

不過國稅局查核發現，阿明從未設籍於該屋，也沒有實際居住紀錄，繼承後水電用量幾乎為零，顯示並無居住使用，加上其他成員也未設籍，因此不符合「自住」規定，改以一般房地合一稅處理，適用稅率提高至20%，阿明最後被核定補稅129萬餘元。

國稅局提醒，房地合一稅提供自住優惠，應留意適用要件。而若出售的是繼承房地，更要留意繼承後是否持續自住、設有戶籍，以免違反六年條款而不符自住規定，喪失優惠資格，民眾出售前、或申報時務必謹慎確認，以免增加租稅負擔。