2025報稅／自住換屋重購退稅 三樣貌

民眾出售原有自用住宅並購置新宅時，若符合規定可申請「重購自用住宅退稅」減輕稅負。國稅局提醒，重購退稅分為舊制所得稅、房地合一稅、土增稅共三種，適用稅目、主管機關、要件各不相同，應留意相關規定，以免錯失退稅機會。

有一則納保案例，就是因為不熟悉重購退稅差別，差點影響自身退稅權益。

高雄市一名陳姓納稅人出售市區一間屋齡逾20年、約40坪的集合式住宅，成交金額450萬元，再以750萬元購入高雄郊區一棟屋齡11年、總建坪逾60坪的透天厝，自認符合「小屋換大屋」，因此申請重購退稅，卻遭國稅局通知不符資格，甚至須補繳6,000多元綜所稅，令她錯愕不已。

經納保官了解後，兩間房屋表面上雖為「小換大」，但因為舊制房屋課稅案件，應以「房屋現值」為基準來比較，新購透天厝現值僅103萬元，低於原舊大樓的249萬元，反而是「大屋換小屋」，不符合退稅規定。

但納保官指出，雖在「房屋」方面無法退稅，「土地」卻有機會符合土增稅重購退稅規定，經聯繫高雄市稅捐稽徵處確認，果真能退稅2萬餘元。

納保官指出，這起案例凸顯一個重要觀念，常聽到的重購退稅其實有分成三種，舊制所得稅、房地合一稅、土增稅。

財政部表示，三種重購退稅機制，皆應符合自住規定，不能將房屋出租或拿來做生意；先買後賣、先賣後買都可以，但買房、賣房間隔都必須在兩年內。

而在適用細節上各有不同。以民眾最重視的退稅額度來看，土增稅方面，買入的新土地現值，必須超過賣出的舊土地減掉土增稅，才有機會退稅。

舉例而言，甲君賣出土地現值100萬元，土增稅30萬元，買入土地現值若超過100萬元，所繳的30萬元土增稅可全數退還；假如買入土地現值是80萬元，則可退還10萬元；若買入現值小於70萬元，將無餘額可退稅。

至於舊制綜合所得稅，則規定新買房屋價額應超過原出售房屋，也就是「小屋換大屋」才能全額退稅，大屋換小屋則無法退稅。新制房地合一稅，若為小屋換大屋，一樣是全額退稅；若是大屋換小屋，則仍可按比率退稅。