買房被限貸、賣屋無辜碰豪宅稅怎辦？專家揭分合術破解

政府近期打炒房政策不斷，包括央行第七波信用管制，限制房貸成數，財政部調高豪宅認定門檻，一旦超出門檻，賣屋稅額就暴增。正業地政士事務所所鄭文在表示，有些房子只要懂得「分合術」，就可逃過一劫。

以第七波信用管制為例，購置第2戶可貸款5成，購置第3戶只剩可貸款3成，當購買相鄰2戶房屋時，多一個「合」的手續，將2個門牌號碼建物合而為一，申請為同一戶，即可避開限貸困難，取得較高成數的銀行貸款。

至於豪宅稅的部分，根據財政部規定，在2016年房地合一稅上路前取得的房子，出售房子可用舊制申報，只要不是豪宅，就可用房屋評定現值按一定比例，或以售屋實際獲利金額乘以房地比，再併入所得稅申報。

但如果是豪宅，則需直接依售價乘以房地比之後，再乘以一定比例，作為獲利所得，併入所得稅申報。由於非豪宅以房屋評定現值計算，豪宅則以實際售價來算，兩者稅額相差極大。

先前豪宅認定門檻，只有總價，台北市為6000萬，新北4000萬，其他四都及新竹縣市3000萬，其他為2000萬，但財政部日前宣布加計單價，北市成交一坪120萬、新北75萬，他四都及新竹縣市50萬，其他縣市成交35萬都算豪宅，由於近年房價大漲，很多人當初買一般房子，如今出售，都已晉升為「豪宅」。

而且財政部不僅擴大豪宅定標準，豪宅獲利計算比例，也從原本17%，提高至20%。

鄭文在表示，要避開豪宅稅，則可採取「分」的方式。

以新北市為例，舊制房屋若成交金額超過4000萬元，或是單坪價超過75萬元，即符合豪宅定義。有一民眾房子，屬於1+2樓樓中樓建物，建物坪數超過80坪，以每坪市價60萬元計算，總價約4800萬元，已達到豪宅稅的認定標準。

但只要屋主透過協助，將建物辦理使用執照變更後，建物登記一分為二，4800萬元的房屋，瞬間降為2400萬元，如果認定1、2樓的價差，1樓賣2800萬元，2樓賣2000萬元，2間都沒有達到豪宅稅的認定標準，就可驚險逃過一劫。

好處不只如此，因為房屋面積變小，總價變低，相對單坪價可能拉高，賣的更好價格。上述總價4800萬元的房屋，可能創造出1樓3000萬元，2樓2000萬元的好價錢，無形中增加了200萬元的收益，可說一舉兩得。

不過鄭文在也提醒，委託建築師及地政士辦理建物分割，仍須負擔相關手續費用，建議辦理前可以事先概算，評估整體成本與節稅效益。