他繼承老家少做這動作 竟被迫多繳66萬元稅款

據現行規定，繼承房屋的成本認定通常僅為市價的10%至20%，出售時可能面臨高額稅負，若繼承房屋後計畫出售，專家提醒，千萬別忘記，在父母生前將本人、配偶或未成年子女的戶籍遷入遺產房屋，並確保符合「連續居住6年」條件，不僅可享400萬元免稅額，還能適用10%的優惠稅率，能大幅減輕稅負壓力。

隨著2016年房地合一稅制度上路，繼承或受贈不動產的成本通常以房屋評定現值及土地公告現值為準，這個金額僅約為市價的10%至20%。由於成本認定偏低，繼承人在未來出售不動產時，可能需繳納高額房地合一稅，因此如何節稅成了重要課題。

正業地政士所長鄭文在分享，小明（化名）的爸爸在2024年11月過世，遺產中包含一處自住房屋，該房屋於2017年購買，且父親已連續居住滿6年以上，母親早已過世，因此繼承權由他承接。

不過，小明2024年12月完成父親後事，繼承這棟老舊公寓後，因居住品質考量決定出售。經專業房仲估價，該房屋市值約400萬元，但房地合一稅成本僅為50萬元，計算稅金時顯示獲利高達350萬元。

此時，房地合一稅要如何計算？鄭文在解釋，拿市值400萬扣除成本50萬，再扣除16萬元的仲介費，最終得到所得334萬，再乘上20%稅率，最後得出66.8萬，高額稅負令繼承人驚訝，如何減免成了急需解決的問題。

鄭文在分析，依《所得稅法》規定，符合三大條件可適用400萬元免稅額及10%的優惠稅率，包括：本人、配偶或未成年子女於交易前6年內，持有並設籍於該房屋，且連續居住滿6年；該房屋交易前6年內，未出租、供營業或執行業務使用；交易前6年內，未曾適用此免稅條款。

但是小明是在父親2024年11月過世後，等到12月才繼承房屋並遷入戶籍，也就是要使用優稅條件，必須還要再等6年才能適用。

鄭文在說，依據財政部2023年發布的函令，若房地屬於「連續繼承」或「受遺贈取得」，可合併計算歷次繼承人持有期間，也就是說，若父親已滿6年居住條件，並且兒子在父親生前將戶籍遷入，則可直接主張400萬元免稅額，出售房屋時可免繳房地合一稅。

鄭文在指出，若兒子在父親生病期間就遷入戶籍，父親的持有期間即可合併計算，繼承後便能達成「連續6年居住」的條件，節省高達66.8萬元的稅金。

鄭文在建議，若父母遺產中的房屋不打算長期持有，並計畫短期出售，建議提前將本人、配偶或未成年子女的戶籍遷入，確保符合「連續居住6年」的要求，如此，可享400萬元免稅額及10%的優惠稅率，避免在繳納遺產稅後，還需面對高額房地合一稅的負擔。