原來有這條！父母過世前「先遷戶籍回家」省稅400萬

多數人知道，繼承來的房子立即轉售，因取得成本為公告價值，會面臨高額房地合一稅，但其實根據112年11月2日台財稅字第11204619060號函規定，只要在父母親往生之前，先把戶籍遷回老家，符合自住就可大幅節稅。

正業地政士事務所所長鄭文在表示，近日就有一個案，父親於去年2024年11月往生，留下一間2017年買的老公寓，由於母親也已經走了，所以房子就由兒子繼承。

兒子去年12月辦妥了父親的後事，繼承了父親留下的房屋之後，覺得老舊公寓不符合他的生活品質，決定賣掉該公寓，林委託事務所概算房地合一稅。

根據當事人提出的遺產稅免稅證明書，房屋及土地公告價值約50萬元，當事人委託知名房仲業者估價，公寓市價則約400萬元，扣除公告價值50萬，再扣除仲介服務費16萬元，當事人需申報房地合一稅獲利約334萬元。

由於過世的父親持有房屋已經5年以上，稅率以20%計算，房地合一稅約66.8萬元。（即：400萬元-50萬元-16萬元=334萬元×20%=66.8萬元。

鄭文在說，依照所得稅法第4條之5規定，個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年，且交易前6年內沒有出租、供營業或執行業務使用，另外可適用400萬元的免稅額及10%的優惠稅率。

當事人父親買下後就住在該公寓，戶籍也同時遷入，如果生前把房子賣掉，那麼就可適用此一優惠。

但沒賣掉也沒關係，因為根據112年11月2日台財稅字第11204619060號函規定：如屬連續繼承或受遺贈取得之房地，得將連續各次繼承或受遺贈之被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

也就是兒子如果在爸爸重病期間照顧他的時候，把戶籍登記遷入爸爸老公寓，爸爸設籍時間和兒子遷入的戶籍時間可以合併計算，那麼兒子在出售時，就能享受400萬元的免稅額，以及10%的優惠稅率，也就是一毛都不用繳。

不過當事人並不知道這規定，如今要賣房子，得再持有居住6年，才能用此優惠。

鄭文在提醒，如果父母親遺產中的房屋，不是想要保留的資產，會在繼承後短期賣掉，最好先將本人、配偶或是未成年子女的戶籍遷入，取得戶籍登記及居住事實，如此可以取得400萬元的房地合一稅免稅額，以及10%的優惠稅率，避免繳納遺產稅後，還要繳納高額房地合一稅，一頭牛被剝二層皮。