預售屋已付款 要課遺產稅

財政部台北國稅局提醒，被繼承人持有的預售屋在房屋興建完工交屋前死亡，應將預售屋視為未來建案完工後、請求不動產過戶的「權利」，因此應以被繼承人死亡日累計已付價款，計算債權價額，併入遺產總額課稅。

近年預售屋交易市場熱絡，簽定預售屋買賣契約後，至房屋興建完工交屋的工期平均長達四至五年。台北國稅局接獲民眾詢問，其配偶在購買預售屋後、建商尚未交屋前不幸過世，應如何申報遺產稅？

國稅局指出，被繼承人生前與建商簽定「不動產預定買賣契約書」，在房屋完工交屋前死亡，死亡當時所遺留的財產，主要是未來建案完工後，請求不動產過戶的「權利」，並非房屋、土地所有權，因此應以截至被繼承人死亡日累計「已付價款」來計算債權價額，併課遺產稅。

舉例來說，甲君2019年7月間與建商簽訂預售屋合約，契約約定總價6,800萬元（房屋及土地6,450萬元、停車位350萬元），預計2024年底完工交屋，但甲君不幸於2023年7月15日過世。

依照繼承人提供的契約、支付各期房地價款的統一發票、匯款單等資料，計算截至甲君死亡日，已支付建商各期房地價款合計1,900萬元，核定為「債權」，併入遺產總額課稅。

國稅局提醒，稽徵機關提供納稅人查詢的遺產稅財產參考清單中，並無預售屋資料，被繼承人生前如有購買預售屋，繼承人可向建商查詢其生前已付房地價款情形，申報債權併入遺產，以免因漏報而受罰。

除了繼承之外，民眾贈與預售屋給子女，也要留意稅負問題。國稅局指出，民眾向建設公司購買預售屋，繳付一部分工程款後，將預售屋贈與或轉賣子女，剩餘未付工程款，須由子女繼續支付建設公司，父母贈與或轉賣給子女的權利範圍，只限於已繳付工程款。

國稅局提醒，民眾向國稅局申報轉讓預售屋時，若能檢附買受人確有資金來源，並支付相當於已付工程款的事實證明文件，經認定買賣者，非屬贈與行為，免課贈與稅；反之，買受人未能提出已支付價款確實證明，就可能仍涉及贈與稅問題。