贈與稅10%起跳！房產過戶給子女提早規劃 3招省下百萬稅金

許多父母在規劃資產時，會將名下房產過戶給子女，不過，將房產過戶給子女，等同於「贈與行為」，此時就牽涉到是否要繳納「贈與稅」的問題，除此之外，在房地所有權移轉時，還要考量土地增值稅、契稅與印花稅等，究竟父母過戶房產給子女時，有什麼節稅的撇步？

父母過戶房產給子女，有哪些稅要繳？

房產贈與最常見的就是父母過戶給子女，或是配偶間贈與，不過，配偶間贈與房地產可免課徵贈與稅，也不可課徵土地增值稅，但仍要繳納契稅與印花稅。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，如果是父母贈與房地產給子女時，需課徵贈與稅、土地增值稅、契稅與印花稅，在這些稅費中，土地增值稅原有的10％自用優惠稅率僅適用於買賣，贈與時則必須按一般稅率，以漲價倍數課徵20至40％累進稅率，至於買賣或贈與的契稅，則以房屋評現值6％計算。

需特別留意的是，土地增值稅與契稅的納稅義務人為房地產「受贈人」，房地現值總額1％的印花稅，則由申請物權登記人繳納。

贈與行為每人每年有244萬的贈與免稅額，因此，在贈與稅的計算上，依照「房地現值總額－244萬免稅額－受贈人稅負」算出贈與淨額，再依照級距繳納10%～20%的累進稅率，贈與淨額2500萬元以下為10%、2500至5000萬元為15%、超過5000萬元以上則為20%。

如果父母選擇贈與房產給子女，又幫忙繳納土增稅與契稅等費用，也代表贈與總額會增加，因此，若有房產贈與子女需求，提早規劃才能盡最大節稅效果。

善用免稅額、二等親買賣，節稅有「三種方法」

父母如果要過戶房產給子女，陳俊宏指出，有三種節稅方法，分別是善用配偶間贈與不課徵贈與稅、房子產權分割及二等親買房。

首先，配偶間贈與不課徵贈與稅，因此，如果房產所有權人先過戶部分產權給配偶，父母兩人再贈與房產給子女，就能有合計488萬元的免稅額，如此一來可降低贈與稅負擔。

其次，也能將房子產權分割，每年過戶房地現值總額244萬元內的產權持分給子女，分年贈與直到完成所有產權移轉，就可省下贈與稅。要特別注意的是，無論透過配偶間互相贈與再贈與給子女，或是產權分逐年贈與，這兩方法都將增加每次產權移轉的代書與地政規費，因此這些成本也需考量其中。

第三種方法則是採用二等親買賣，由父母將房產賣給子女，子女支付價金給父母，不足部分再向銀行貸款，雖然父母的售屋所得需納稅，但不必繳納贈與稅，若符合條件還可適用土地增值稅10%自用優惠稅率，可節省一半以上的土增稅金。

另外，陳俊宏也提到，由於贈與房屋的取得成本，為贈與當時的房地現值總額，普遍低於市價許多，因此，未來若子女要出售受贈的房屋時，由於帳面上獲利金額較高，將會被課徵高額的房地合一稅。

贈與、出售的房地合一稅大不同，如何省下上百萬？

因此，若子女有穩定收入或定期還款能力時，採用二等親買賣的話，未來子女在出否房屋時，房屋取得成本為父母買入房產時的「市價」，而非房地現值，這樣就不用擔心被課徵高額房地合一稅。

房地合一稅在房屋贈與後出售或直接售屋等兩種狀況下，需繳納的房地合一稅也大有不同。假設父母以1100萬元取得房屋，若以總價1200萬元賣出，在必要費用30萬元、土地漲價總數額50萬元及稅率20%的情況下，僅需繳納4萬元的房地合一稅額。

然而，若是由父母贈與房屋給子女後再賣出，在同等條件情況下，因子女取得房屋成本僅贈與當時的房地現值總額250萬元，房地合一稅額將高達174萬元，足足差了170萬元。

因此，在父母過戶房產給子女時，更需要妥善規劃，依據不同狀況，選擇最能節稅的方式進行。

（本文出自2024.06.01《遠見》網站，未經同意禁止轉載。）