防投資客小賺就跑 房地合一稅30萬免稅額操作空間沒了

國稅局近日針對預售換約的移轉費用有新認定，過去市場認知是以「總價的3%或者30萬元取其低」，等於有30萬的免稅空間，因此有些投資客利用此空間短線操作，不過新方案則採「已付款項加上獲利的3%」作為成本，對於自售或仲介費用不到30萬元的個案，要繳的稅變得更多。

信義房屋專案經理曾敬德表示，國稅局對於成本認定更為嚴謹，限縮市場上利用30萬元免稅額的操作空間，先前官方統計，預售換約房地合一稅適用20％以下稅率、加上賠本賣屋免課稅案件合計3006件，平均每件課稅金額僅2329元，由於過去一段時間房價有一定漲幅，預售換約不太可能出現賠售狀況，「應有些案子利用30萬的節稅空間，小賺就跑，因此才出現許多免稅或低稅的案例。」

此次預售換約房地合一稅費用認定部分，主要針對移轉費用不提出證明文件。過去市場認知是以「總價的3%或者30萬元取其低」，等於有30萬的免稅空間，因此有些投資客利用此空間短線操作，不過新的認定方法，則是按「已付款項加上獲利的3%」。

舉例購買1000萬元的預售案，若已付100萬元，轉手換約獲利100萬的狀況試算，以前可有30萬做為費用扣除，現在只能扣除200萬的3%，即只剩下6萬元可以扣除。以前是100萬獲利減去30萬扣除額後，再乘以45%的房地合一稅率，等於要繳31.5萬元的稅費；現在則要(100萬+100萬)乘以3%=6萬元，(100萬-6萬)乘以0.45=42.3萬，要繳42.3萬元的稅費。