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公司申報土地占總價八成 國稅局降為七成、補稅200萬

一家公司107年度賣出一筆房地,總價1億元,自己拆分土地賣8,000萬元,房屋賣2,000萬元。台北國稅局依「營所稅查核準則」重新拆分為七三比,土地占售價七成,把1,000萬元所得灌回房屋交易所得中,按20%營所稅率計算,補這家公司200萬元營所稅。

台北國稅局指出,營利事業所得稅查核準則第32條第3款規定,以查得時價計算房地銷售價格,如無查得時價,以公式計算房地銷售價格。

現在有實價登錄,官員指出,營利事業可以提供相關的市場成交價格佐證,和國稅局討論拆分售價,如果公司拆分的8,000萬符合「時價」,符合周邊同時期土地售價的行情,國稅局也可以接受。

官員指出,雖然現在實價登錄資訊漸趨完整,但國稅局仍只是作為參考指標,房地售價拆分仍以公式為準。

上述價格依查核準則調整後,只補稅,沒有漏報處罰的問題。

台北國稅局表示,會出現上述問題是發生在適用舊制上。如果是105年1月1日以後買進的房地,之後售出,適用房地合一稅,房屋與土地的交易所得皆屬應稅,房地價款如何劃分對課稅所得沒有影響,沒有拆分的問題。舊制的土地交易所得免稅,房屋交易所得應稅,才出現拆分總價的問題。

大部分營利事業銷售房地,都是一個總價銷售,並沒有拆分土地賣多少、房屋賣多少。因為舊制的土地交易所得免稅,公司都希望把獲利挹注到土地上,以減輕營所稅,而為避免這種拆分價格的爭議,查核準則第32條第3款訂了個公式,如果查不到時價,按公式拆分。

官員指出,拆分的公式很簡單,按土地占政府公告的現值比率來計算。以前述舉例來說,售出房地的土地公告現值是490萬元,房屋評定標準價格是210萬元,兩者合計是700萬元。土地的490萬元占總現值的700萬元是七成。計算出來的土地占這筆房地總價值的七成、房屋占三成。「以台北市來說,很多案件拆出來都是土地約占七成。」

以1億元×70%=7,000萬元,這7,000萬元即是查核準則認定的土地售價。

這家公司原申報:出售土地收入8,000萬元-成本3,000萬元=5,000萬元土地交易所得(免稅)

台北國稅局改以上7,000萬元取代替8,000萬元,重新計算,土地交易所得為4,000萬元。

這減少的1,000萬元,回加到房屋交易所得中。所以,應稅所得增加1,000萬元,營所稅率是20%,國稅局補這家公司200萬元營所稅。

國稅局 營所稅 免稅

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