成屋轉單 依交易全額課稅

房地產交易金額龐大,中區國稅局指出,針對成屋間的轉單買賣,如果中間商在交易過程中未實際取得產權,將視為出售不動產債權,依法須依交易全額課徵營業稅,比一般房地交易更不划算。

坊間「轉紅單」的模式時有所聞,轉賣預售屋的過程中,營業稅恐怕比成屋還要重,然而卻不只預售屋有這個問題。官員表示,最近中區國稅局查到一個大案子,房地產業者大手筆買下15棟不動產成屋,卻在賣家實際登記轉讓前,又馬上找到新買家,請原賣家直接和新買家登記所有權,自己則賺取其中價差。

官員表示,雖然交易模式跟常見的「轉紅單」不同,看起來像是成屋交易,但這位中間商所面臨的稅負可不會比較輕,因為所有權移轉登記還沒辦妥,所以依照《民法》第758條規定,中間商對新買家出售並不是成屋,而是「不動產登記請求權」,而屬於債權買賣,符合稅法上所定義的「勞務」,必須依交易總額課徵營業稅。

據瞭解,由於轉單交易被國稅局抓到,這筆交易導致該中間商遭到重重補稅處罰,光是補稅就超過150萬元,再加上業者抗稅拒繳,加罰1.5倍罰鍰後,推測此案交易總價值約3,000萬元左右,但光稅務成本就逼近400萬元。

官員表示,一般房地產交易的過程中,土地部分可以免稅,實務上在一般的成屋買賣當中,地產業者都會依據當年度房屋、土地現值,僅按比例計算房屋部分的營業稅,不用依整筆交易總額課稅。

但特別針對預售屋轉紅單,以及本次查獲的成屋交屋前轉單,官員表示,中間人必須就「銷售額全額」來開立統一發票、交付真正的買受人,業者不僅避稅失敗,還比常規交易繳納更多的稅金,甚至在未申報的情況下,還會遭到嚴重的補稅處罰。

營業稅 房地產 預售屋

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