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都更營業稅計稅方式明年起統一 不再一國多制

近年都更越來越熱,不過實務上都更營業稅計稅方式呈現「一國多制」,帶來許多困擾。為解決問題,財政部今(14)日發布新解釋令,預計2021年正式上路,共兩大重點。首先,2021年起統一以較貼近市價的「更新後總價值」為銷售額,不得再以較低的「房屋評定現值」計算;第二,算法可採「共同負擔比」或「房地現值比」二擇一。

建商以權利變換方式參與都更時,會擬定都更事業計畫或權變計畫,送地方政府核定,而營業稅是其中一項提列共同負擔項目,由建商支付稅款,但實質上由地主負擔,須負擔營業稅越高,分配給地主的房地就會越少。

而過去在核定權變計畫中的營業稅時,地方政府各行其是,就連採用的銷售額都不一,有些採用較低的房屋評定現值,僅為市價的四成到五成;有些則以地方政府核定的更新後總價值為準,較貼近市價。

財政部官員表示,其實早在2017年6月7日,財政部就已發布解釋令,說明以權利變換方式進行的都更案件,應以「更新後總價值」作為營業稅的銷售額,不過當時並未給予緩衝期,部分地方政府未跟上腳步調整作法,仍採房屋評定現值核定。

問題在於,這類以房屋評定現值核定的都更案件,到了國稅局課稅端時,卻被要求更新後總價值來課徵較高營業稅,此時就產生爭議。

因此財政部這次在解釋令中明訂緩衝期,只要今年底前報核案件,課稅時皆以地方政府在權變計畫中所核定的營業稅為準,財政部會照單全收;但明年起就必須一律以更新後總價值為銷售額。

至於是否會因為明年起一律須以更新後總價值計稅,讓許多都更案趕在今年底前送件?內政部官員表示,其實都更集中在雙北,自2017年來就是以更新後總價值計稅,對多數案件而言沒差別,衝擊並不大,重點在於解決過去一國多制的問題,有助建商在擬定權變計畫時更能精準提列成本,減少後續爭議。

此外,現在各地方政府在計算建商銷售給地主的比率時,有些是以共同負擔比來計算,如台北市;有些則是以房地現值比來計算,如新北市。新解釋令將兩種做法都納入,建商、地主可依據需求二擇一;若未選定,國稅局則會以房地現值比來計算。

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