繼承房產想出售 高額房貸債務計稅可有條件減除

財政部近日發布解釋令,放寬子女繼承父母房產,若當下剩餘房貸金額超過房屋評定現值及土地公告現值,未來出售計稅時,可將差額列為成本減除,以貼近實際房貸負擔情形,為長久以來的問題解套。

實務上,有些子女從父母那繼承房產,但房屋還有高額房貸未還,出售時,因房貸債務並不是稅法規定可合法減除的成本項目之一,因此,可能產生子女賣房後,所得扣掉房貸、稅費可能倒虧的情形,尤其在房地合一新制上路後,類似案件開始增加。

舉例來說,母親在2018年以新台幣2000萬元購屋,屬於房地合一新制案件,但買房後就意外過世,女兒繼承房產時,貸款還剩1400萬元,考量沒有辦法管理繼承房屋,因此想立即賣掉。

假設一樣以2000萬元出售,扣掉房屋評定現值及土地公告現值(繼承取得成本)500萬元,以所得1500萬元計稅,由於是取得在1年內買賣,適用稅率45%,需繳稅675萬元;買房收入2000萬,扣掉稅675萬及房貸1400萬元,還要額外倒虧75萬元。

財政部官員表示,過去這類情形不多,若碰到這類情形,國稅局也通常會個案處理,採「核實課稅」原則,在計稅時把民眾的房貸負擔考量進去。

但考量作法應有一致性,因此於15日發布解釋令,放寬若子女繼承房產時的房貸餘額,高於繼承取得成本(繼承當下的房屋評定現值加土地公告現值),其差額可於未來出售房屋、計稅所得稅時減除,不論房地交易舊制或房地合一新制案件均可適用。

財政部官員提醒,前提是房貸必須要實際由繼承的子女本人所負擔償還。

房貸 土地公告現值 房地合一

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