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新聞中的法律/完善都更條例的三點考量

都更條例在2018年底經立法院三讀修正通過,並於2019年正式上路,當時號稱是都更條例施行20年以來,幅度最大的一次修法,透過容積獎勵明確化、擴大賦稅優惠、完善不同意戶處理機制等,希望解決都更牛步的問題,加速都更審議效率。

新版都更條例施行一年多以來,中央與地方合作,陸續完成相關子法修訂,也促使近年來都更核定案件持續增加,實際開工情形也確實有在成長,容獎明確化、提供租稅優惠等措施,某種程度上確實加速了都更。

不過現行制度上,都更仍有不少系統性問題,大規模都市更新、整體都市重生,下一步怎麼走?政府未來通盤思考都更政策時,可進一步審慎思考。

首先,開發型不動產信託的機制必須完備。目前國內只有收益型的不動產信託,缺乏開發型,而這樣的機制在國外已行之有年,透過土地、房屋或投入金錢進入信託,共享未來的開發利益,這是未來必須完備的政策工具。

當初在討論都更條例修法時,也曾討論過開發型不動產信託,但後來認為應該另立專法,未來與都更條例整體思考。

其次也建議政府應思考成立都更或不動產專業法庭的必要性。台灣的法律系沒有分科,然而都更牽涉到行政法、民法、地政、房地產等,其實是相當專業的領域,許多年輕法官並不熟悉這方面的專業知識,面對相關爭訟案,要從頭學起,其實並不容易。

再加上現在相關判例不足,法官面對實務上的都更爭議須有高度專業的法律見解,都更走到對簿公堂,兩造已是高度對立的情況,若法律見解不夠清楚、效率不夠快,後續引發社會效應及成本難以評估。因此,都更法庭或不動產專業法庭的成立,確實有其必要。

第三,都更的估價機制有沒有符合市場行情,也是未來必須正視的問題,現行估價辦法受限於技術規則,很常無法正確反映市價,當市價與估價落差太大,被低估的一方會不滿,造成都更推動困難,未來如何建立一套公平合理的估價機制,也是政府面臨的考驗之一。

現行的都更條例仍有許多缺陷,都更機制如何帶動都市再生,促使大面積都更,讓城市市容、居民安全都能夠兼顧,是未來的重點。

對於危老與都更產生競合的問題,政府也應該時時刻刻保持關切,危老不限最低面積的作法,不利於都市整體規劃再生,雖然近期危老條例修法嘗試納入規模獎勵,但面積門檻不高,實務上是否有效仍待觀察;此外營建署打算針對周邊無法整合的小基地危老案件,額外給予2%的容獎,加速重建的政策目標可以理解,但是否符合公益性就有待商榷,建議主管機關應審慎思考。都更應該要開創新的道路,容積獎勵不應該是唯一的誘因。而危老條例的施行,為都市帶來了不少「紙片屋」,對於都市整體再生並無幫助,未來當新房變老屋,政府如何提出一套可行的解決方案,同時解決現行都更條例推動效率不彰的問題,是政府與民間必須共同面對的挑戰。

(本文由台北市都更學會理事長蔡漢霖口述,記者翁至威採訪整理)

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