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房屋出租押金 兩方式課稅

本報資料照片
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報稅季來臨,有殼族注意了,無論去年是將名下房屋出租,或是脫手賣出,記得留意報稅眉角。國稅局提醒,去年若是賣房,須釐清這筆房地交易是屬於新制或舊制課稅;若是出租當包租公、包租婆,也要留意押金課稅等問題。

房地合一實價課稅自2016年實施,不動產取得時點會影響出售房地利得計算及申報方式,可分為新、舊制兩種。

南區國稅局表示,個人在2016年1月1日後出售2015年12月31日前取得,且持有期間超過兩年的房地,屬於舊制課稅範圍,必須課徵財產交易所得稅,去年個人若有房地交易屬舊制案件,今年5月報稅時,千萬別忘記申報。

經濟日報提供
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據了解,由於財產交易所得不在綜合所得稅查調服務所提供的資料範圍內,往往有納稅人忘了主動申報,而過去不動產買賣交易,向來是國稅局查核重點,會計師表示,納稅人務必要注意新舊制適用並誠實申報。

南區國稅局提醒,計算房屋交易所得時,要以房屋出售時的成交價減除原始取得成本、費用後計算所得額,來課徵綜所稅。近期國稅局才輔導一案,民眾未核實申報,而是以房屋評定現值並按部頒標準計算所得額,經輔導後,才改以實際成交價扣除成本費用後來核算並補稅。

另外,房屋若未脫手賣出,許多有殼族也會選擇當起包租公,國稅局提醒,房東記得申報租賃所得,否則遭民眾檢舉逃漏稅,得不償失。而房東收取押金,到底需不需要報稅,是最常讓房東一個頭、兩個大的問題。

台北國稅局表示,押金課稅問題可分為兩種情況,第一種是押金直接存在銀行或郵局,此時必須設算這筆押金的利息,列為租賃所得;第二種情況,若房東將這筆押金用來投資或其他運用,且衍生的所得已經申報,則可將押金利息扣除已申報的衍生所得,來申報租賃所得,避免重複課稅。

舉例而言,王老先生出租房屋,年租金100萬元,並收取押金30萬元,王老先生在申報當年度租賃所得時,除了租金100萬元外,還要再加計押金利息,以當年度郵局一年期存款利率計算約3,000元,合計100.3萬元計入租賃所得。

而假設王老先生將押金用來投資購買基金,當年度獲配收益約2,000元,在報稅時,要申報營利所得;但為免重複課稅,租賃所得部分可扣除2,000元,申報為100.1萬元。

如果房客提早解約,或有其他違約事項,房東將押金沒收,國稅局表示,沒收的押金在稅務上視為違約金性質,必須列入其他所得,而非租賃所得,無法適用租賃所得的43%必要費用率。

國稅局 報稅 房東

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