超高齡社會房市新趨勢、人屋雙老成挑戰 這類房型占比急升

台灣正式邁入超高齡社會，人口老化、少子化及人口移動等趨勢改變住宅需求，也重塑不動產市場發展模式。永慶房產集團業務總經理葉凌棋參與由國立政治大學社會科學學院不動產研究中心與內政部共同舉辦的「超高齡社會下的不動產新課題：人口老化、資產傳承與住宅市場轉型」論壇，與內政部政務次長董建宏、國立政治大學地政學系教授林左裕及地政士公會全聯會不動產學院院長李嘉嬴等產官學界代表，共同探討高齡社會下住宅政策與市場發展方向，為住宅政策、都市更新、住宅安全及資產永續提供更多產業觀點。

論壇中，董建宏以「推動都市更新與老宅延壽政策」為題指出，台灣正面臨「人屋雙老」的挑戰，全台30年以上老宅已超過550萬戶，且多集中於六都，隨著高齡人口持續增加，住宅耐震不足、缺乏無障礙設施及老舊管線等問題需更加重視。

董建宏表示，政府近年持續深化都市更新制度，透過都更三法修法、設立國家住都中心及推動「自主都更全案管理機制」等措施，提高都市更新效率，並透過中央都更基金協助自主都更融資。同時，也推動老宅延壽政策，補助30年以上公寓及透天厝改善立面、更新管線、增設電梯及無障礙設施，提升高齡社會居住安全。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋以「人口結構改變下的房市觀察與市場因應」為題分享市場趨勢。葉凌棋總經理分析，近10年全國人口雖減少約24萬人，但家戶數卻增加129萬戶，顯示住宅需求已不再只看人口總數，而是受家戶成長支撐。

其中，全國每戶平均人口已降至2.4人，一人家戶占比更達41%，小家庭化已成為住宅市場的重要驅動力量。

葉凌棋進一步指出，小宅化已是市場趨勢。近10年全國成屋平均交易坪數縮小約5坪，而2025年30坪以下住宅交易占比已達41%，與一人家戶占比相同，反映市場主力需求逐步轉向小坪數住宅。

從區域發展來看，新竹受惠科技產業聚落帶動，購屋坪數縮減幅度為六都、新竹縣市最小；反觀中南部，則因房價漲幅高於薪資成長，各世代購屋面積縮減幅度普遍高於北部，顯示人口結構與產業發展正逐步重塑各地住宅市場。

國立政治大學地政學系教授林左裕從人口結構、資金政策及市場變革三個面向分析房市。他表示，雖然台灣已進入人口負成長，但受小家庭化及產業聚落帶動，各都市仍具穩健自住需求。

林左裕指出，近年房地合一稅2.0、囤房稅2.0，已提高短期交易及非自住持有成本，有效抑制市場炒作；央行信用管制上路後，投資需求明顯降溫，預售屋交易量縮、中古屋價格修正，房市回歸自住需求。未來市場走勢仍將受到信用管制政策、利率與通膨變化，以及科技業、AI產業發展是否持續帶動區域需求等因素影響。

地政士公會全聯會不動產學院院長李嘉嬴表示，不動產已不只是居住空間，更是家庭資產傳承的重要工具。她建議，應依不動產未來是否出售，及早規劃贈與或繼承方式，並預先立下遺囑，避免日後產權爭議。

李嘉嬴指出，民眾也可善用贈與免稅額、配偶剩餘財產差額分配請求權、保險規劃及房地合一稅相關制度，合法降低稅負；地政士則能協助跨世代資產規劃、稅務試算及繼承登記，讓資產順利傳承。