國內住宅陷功能性過時危機…專家：住宅3.0來臨 七大項目優先升級

根據內政部不動產資訊平台統計，全國屋齡超過30年以上老屋達516萬戶、空屋98萬戶、待售新成屋11.2萬戶，此三大指標，皆創歴史「新三高」，特別在極端氣候、地震頻繁下，在外觀、結構、設備、規劃上將面臨嚴峻考驗，「什麼樣的房子，一生買一戶，夠了」！是值得探討的新議題。

根據中央氣象署分析，台灣每年約發生4萬次大小地震，常使房屋「樑、柱、牆」出現裂縫或呈45度交叉斜裂紋，對房屋結構上產生不定時破壞；社團法人建築安全履歷協會、富比士網路科技公司，已於3月26日委託遠見民意調查發現，87.5%民眾認為傳統住宅有面臨「功能性過時」危機，78.6%認為房屋應該《全面優化大升級》，從老屋「住宅1.0」提升至「住宅3.0」。

什麼是「住宅3.0」？根據遠見民意分項調查結果，為＜全面優化、系統更新＞，針對「功能性過時」危機與《優化大升級》，包括第一設備、水電管線更新。第二耐震設計。第三加大戶內供電容量。第四強化鋁門窗。第五廚房升級。第六地下室通風採光。第七設置匯流排與EMS(智慧分流)充電系統等多項。

除了「功能性過時」危機之外，根據國發會統計，2026年台灣正式邁入「超高齡化」社會，其中，65歲以上老人占總人口2%高達470萬人，30年老屋516萬戶占住宅總存量960萬逾二分之一；50年老屋更突破101萬戶，台灣已正式進入《老屋vs老人》雙老的社會結構新難題。

針對〈老屋vs老人〉社會，富比士網路科技公司執行長陳高超表示，台灣在〈少子化/高齡化〉社會結構下，可能步入日本M型兩極化的房價崩裂之虞，日本不動產經濟研究所曾分析，因為老屋與餘屋太多，核心精華地段資產將因稀有而上漲；而徧鄉老舊、空屋多、機能差、人口外移的房屋，將成為邊緣而被大舉拋售！

面對社會型態改變，您擁有房子的房屋是資產還是負債？「什麼樣的房子，一生買一戶，夠了！」結構技師戴雲發表示，就是《好宅》，一棟真正的好宅要做到三件事，《住得舒適、住得安全、住得安心》，好宅標準包括，具備安全結構、第三方安全履歷認證，導入系統化創新工法，例如柱中柱、一體箍、系統柱及系統外牆等。

戴雲發指出，未來住宅還可增加建築相關認證標章，包括第一結構耐震建築安全履歷。第二防水工程建築安全履歷。第三機電系統建築安全履歷。第四好宅居住性能建築安全履歷等，然後全面進化升級為「住宅3.0」。

不動產估價師王進祥表示，台灣房市正在經歷一場「住宅價值」無形革命，除了「地段價值」也會重視「系統價值」雙軌並行，設備更新、性能好的房屋可提高其估價評分比例或列入估價相關公報做為依據，核心地段會變成資產，無法更新升級房子會成為「老宅」。

台北富邦銀行副總經理彭德齡表示，銀行估價會從ABCD地段與實價登錄多重評估，有價值的好房，從外觀時尚、結構耐震、建材設備升級、管線更新與品牌力都是評估重點。