地主只買不賣、產權難流通 北市最難買到的台北門牌「大同區」

北市最小行政區，藏著最難買到的房。根據北市地政局統計，大同區所有權人數全市墊底，信義房屋重慶昌吉店主任張智為指出關鍵，在「長期持有、不易移轉」的地主文化，20坪老公寓總價有機會低於2000萬元，但流通極為有限，進場機會難得。

張智為分析，大同區面積本就為北市最小行政區，早期是全台重要經濟重鎮，累積不少資產雄厚的地主族群，傳統觀念多採「只買不賣」，使得房屋移轉率長期偏低。他指出，過去社會氛圍中，出售房產常與財務困難連結，也讓不少屋主傾向長期持有而非釋出，使市場流通量有限。

區域內發展亦有南北差異。張智為指出，南大同區鄰近市民大道與台北車站生活圈，新案推進相對成熟；北大同區則因位於松山機場航道下方，面臨建築限高與容積條件限制，建商開發誘因較低，都更進展明顯落後。土地多屬住三、住四分區，在容積獎勵有限的情況下，整體整合難度提高，導致新建案供給零星分布。

張智為表示，北大同房價較南大同約低2至3成，20坪左右老公寓總價有機會控制在2000萬元內，近期成交單價多落在每坪5至6字頭；若為電梯大樓，屋齡10年內產品單價約落在9字頭，指標公辦都更案如「斯文首善」以小坪數產品為主，總價帶集中在2000萬元內，詢問度高；而大橋頭站周邊新案「年豐有鄰」，三房產品總價約5000萬元，單價則已達百萬元水準。

張智為觀察，現階段市場主力買方多為預算有限的首購族，以及對區域具生活連結的回流客群，一旦進場，換屋比例並不高。大同區具備「供給少、持有穩」的結構特性，未來仍有危老與公辦都更機會，在市中心土地稀缺的背景下，長期仍具補漲空間。對於重視總價可負擔性、又希望擁有北市門牌的族群，大同區仍提供一條不同於主流熱區的進場路徑。

北大同區內擁有大龍峒保安宮、孔廟等古蹟景點、迪化運動公園、花博園區等大型開放空間，公園綠地資源充足外，市場、夜市與生活機能成熟，且透過捷運通勤至台北車站僅約10分鐘距離，交通便利性不輸市中心。張智為指出，當地仍保有濃厚人情味與老街區氛圍，對部分買方而言具吸引力。

此外，北大同區早期以工業活動為主，城市發展起步較慢，過去十年大型建設與市容更新有限，除圓山花博周邊的環境整理外，整體發展節奏偏緩。近幾年相對具體的利多，僅包括圓山站「圓山綠水」BOT案與明倫社宅開發，未來將引入商場、飯店與住宅機能，為區域增添新動能。