全民棄房、瘋股 李同榮：政府想像不到兩種結果來了

近兩年來，銀行體系在央行嚴控不動產貸款集中度政策下，持續收緊購屋房貸與建商融資，換屋市場遭到壓抑，但另一方面，銀行卻積極推動「理財型房貸」與各類信用貸款，變相鼓勵民眾「貸房理財、貸房入股」。

吉家網不動產董事長暨房市趨勢專家李同榮示警，當前市場已出現「全民瘋股」現象，不僅投資客熱衷股市，就連原本準備購屋的首購族，也開始將辛苦籌措的購屋自備款轉投入股市。銀行信貸結構逐漸失衡，一旦金融市場反轉，股房雙崩，恐將引爆本土金融風暴，後果不容小覷。

李同榮指出，2025年至2026年間，尤其是公股銀行體系，為因應央行對不動產放款集中度的控管，消金授信策略已逐漸轉向「理財型房貸」與「信用貸款」。

所謂理財型房貸，就是將已償還的房貸本金，再轉化成可隨時動用的額度，讓有房族能夠靈活調度資金。理論上，此類產品可作為資金周轉工具，但目前市場現象卻是，大量資金流向本土股市，形成另類金融槓桿。

李同榮表示，現在市場出現非常值得關切的畸形現象，就是部分年輕首購族原本準備第一桶金做為購屋的自備款，也因股市行情火熱而延後購屋、將資金全部轉進重押股市，希望透過短線獲利「再賺第二桶金」。

李同榮分析，這種現象表面上看似資金活絡，但實際上卻反映出股市房市四大警訊，包括房市剛性需求被延後、信貸資金過度集中股市、金融體系結構性失衡、市場投機氛圍快速升溫；當全民瘋股市，解定存、增房貸，將流動資金集中於單一股市時，市場風險往往也同步累積。

李同榮進一步提出警告，當前股市投資氛圍已逐漸接近過熱階段，若指數衝上了4萬5千點，就正考驗「擦鞋童理論」是否失靈，他同時點出投資退場五大關鍵甜蜜點。

第一當股市站上3萬點，可說是「獲利七分飽」。第二3萬5千點，市場是「八分飽」，應該最安全的退場甜蜜點。第三上了4萬點，近「九分飽」。第四衝4萬5千點，已「十分飽」。第五再衝5萬點，恐會「超飽吐回來」。

李同榮指出，當全民瘋股、甚至連購屋剛需都「棄房投股」，連小白也瘋狂時，市場往往已進入高危險區，「戒之在貪」才能保泰平安，這種瘋股現象若持續發酵，未來恐出現政府意想不到的兩種結果，第一股房雙崩引發金融風暴/股市爆衝後崩盤，房市跟著遭殃。

他分析，當市場從投資變成全民投機，連「路邊攤都在談股票」時，往往就是風險最高的時刻；若股市在過度槓桿與瘋狂追價後出現崩跌，將導致大量散戶資金套牢，信貸違約增加，消費信心崩潰，房市購屋動能也陷入急凍狀態。一旦股市與房市同步轉弱，股房雙崩恐引發金融體系連鎖震盪與風暴，政府最後勢必要出面收拾殘局。

第二股房雙強/股市獲利資金轉向房市，股房雙強、投機炒作再起；他指出，另一種可能則是，股市高檔震盪後並未崩盤，而是進入良性修正；當大量股市獲利資金開始尋找新的資產避風港時，沉寂已久的房市便可能重新成為資金停泊處。

李同榮認為，未來若出現「資金由股轉房」現象，市場恐重演1988年間，股房資金與地下金融吸金，三股流動資金快速輪動的三種投機景象，包括第一股市獲利資金湧入房市，第二房價再度遭資金推升，第三投機炒作死灰復燃；屆時，若政策持續打房，恐壓抑經濟與選情；若政策鬆動，又可能助長資產泡沫，政策陷入兩難？

李同榮進一步分析，下半年選舉因素，將成為左右股市與房市的重要變數；對執政黨而言，有三種情境不利於年底大選的選情，第一股市若過熱，選前若無力推升行情，或導致崩盤，就容易引發千萬股民的民怨。第二房市若大跌，也將衝擊民間財富信心，對執政黨選情不利。第三若股房同時過冷或過熱，都不利執政黨選情。

李同榮預測，政府對股市發展最可能採取的策略，將是「先降溫、後維穩」，亦即是在6、7月股市過熱前，適度冷卻市場，避免股市失控暴衝，選前再適度釋出利多穩定股民信心。

李同榮指出，房市政策方向，認為政府將維持「房價適度鬆動、政策就跟著鬆綁」，也就是說，不容許房價再度大幅飆漲，但也不希望房市過度崩跌，若市場價格適度修正，政策可能逐步鬆綁。

李同榮認為，在房市下修未達滿足點之際，縱使是股市退場，部分資金流入剛需市場以外，也難全部流入房市。當股房雙弱時，流動資金就會轉移至國內超額儲蓄體系或國外基金債券等多元投資；未來，唯有讓市場回歸理性、依循經濟發展基本面脈動，資金穩定合理流動，才是股市房市最健康的發展格局。