熱錢撐住股市、間接拖住房市 蘇金城：北市進入價穩築底格局

根據台北市地政局統計，2026年4月台北市建物買賣移轉棟數為1,981棟，月減17.9%、年減6.7%，市場交易雖持續量縮，但縮幅已明顯收斂。台北市不動產仲介經紀商業同業公會指出，在股市資金動能強勁、政策利空逐步鈍化下，北市房市正展現量縮不墜、價穩築底的韌性格局。

台北市不動產仲介經紀商業同業公會蘇金城理事長表示，今年以來國際局勢雖受中東軍事衝突牽動，能源、原物料與金融市場波動加劇，但台灣資本市場表現依舊強勢，台股加權指數今年累計漲幅超過四成，4月更一度由3萬點攀升至3萬9千點，投資氣氛熱絡。

蘇金城指出，根據央行統計，今年第1季購屋貸款新承做放款金額為1,526億元，但周轉金貸款高達2.7兆元，顯示市場資金動能依舊充沛。熱錢不只撐起股市，也間接托住房市，有效緩衝房市修正壓力。

蘇金城表示，雖然4月交易量較3月下滑，但整體成交仍達1,984棟，甚至比平均地權條例修正前、2023年同期還多出6棟；累計前4月交易量達8,070棟，年增1.1%，表現也優於2016年房地合一稅上路當年表現。

他認為，政策利空最可怕的從來不是打擊，而是不確定性，如今市場最壞的情緒正在退潮。從交易量表現來看，北市房市基本盤依舊穩固，顯示市場對政策衝擊已逐漸消化。

觀察價格面，台北市住宅大樓、公寓與小宅綜合價格指數至今年1月已止跌回穩，月增0.1%，終結連續一季下滑。其中大樓、小宅價格季增0.17%、0.12%，僅公寓續跌0.11%。

蘇金城分析，自2024年9月第七波選擇性信用管制後，公寓產品累積跌幅已達8.1%，明顯高於小宅的4.96%與大樓的2.46%。

他指出，市場不是全面轉弱，而是產品強弱重新洗牌。公寓面臨總價與屋齡雙重壓力，在少子化與購屋負擔加劇趨勢下，小宅與新大樓反而更受市場青睞。以總價來看，小宅平均總價約1,142萬元，低於公寓的1,552萬元；若從屋齡比較，大樓平均屋齡約21年，遠低於公寓的39年，在設施、安全與管理條件上具有明顯優勢。

蘇金城直言，現在的買方買的不只是坪數，而是時間、安全感與未來性。除非具備都更重建題材或學區宅等特殊供需條件，否則老舊公寓價格修正趨勢短期恐難逆轉。

若以行政區表現觀察，中山區4月成交314棟，穩居北市交易王；其次為大安區230棟；最受矚目的則是萬華區，以221棟排名第三，年增幅暴衝92.2%，一枝獨秀。

蘇金城分析，萬華區目前標準住宅總價約1,567萬元，不僅低於北投區的1,589萬元，更具備完整生活機能，加上與中正、大同及新北板橋、三重、中永和等區域的比價效應，未來還有西區門戶計畫、捷運萬大線等重大建設題材支撐。房市低谷時，最先突圍的，往往是價格最有補漲空間的區域，萬華正逐步展現蛋白翻身的潛力。

針對政策面，蘇金城分析，央行3月理監事會議已針對第二戶貸款成數微幅鬆綁，後續亦針對換屋協處期限超過18個月給予彈性解釋，顯示管制措施已有逐步調整跡象。

不過蘇金城指出，金管會近期持續強化授信審查與貸後管理，代表政府鼓勵自住、抑制投機的方向仍未改變。尤其需留意股市獲利了結後資金回流房市，以及通膨、升息等不確定因素。政府鬆的是剛需，不是炒作；守的是金融秩序，不是房價高低。

蘇金城強調，市場仍須保持戒慎，但不必過度悲觀。台北市長期供給有限、剛性需求穩定，在市場修正有限的情況下，現階段反而是自住客爭取價格與貸款條件的最佳時機。最後他提醒，有意出售老公寓與高屋齡產品的屋主，應正視市場風向轉變，讓利不一定是輸，錯過買方才是真正風險，建議及早調整價格策略，加速成交。