高齡化催生銀髮住宅新戰場 KPMG點出資金與開發關鍵

台灣已正式邁入超高齡社會，每5人就有1人超過65歲，高齡照護需求快速升溫，但銀髮住宅與長照設施供給仍明顯不足。畢馬威不動產董事總經理陳文正指出，政府近年調整長照與壽險相關法規，目的在引導保險資金投入高齡照護與不動產市場，帶動銀髮住宅與健康服務整合發展，強化整體照護體系。

陳文正分析，目前高齡產業投資模式，已從單純不動產開發，轉為「不動產結合服務」，例如壽險業者透過開發銀髮住宅，結合長照、醫療與生活服務，或投資養老、醫療等相關事業，甚至設立子公司，整合教育、照護與金融資源。同時透過保險與信託制度設計，也讓長期資金能更穩定流入長照市場，提升資金與服務之間的連動性。

在產品面上，銀髮住宅定位也明顯轉型。陳文正指出，市場已從過去偏向安養機構，逐步發展為高齡公寓、青銀共居、智慧醫療宅與養生村等多元型態，核心從「安置長者」轉為「讓長者生活更好」。因此，開發不再只是蓋房子，而是需要整合醫療資源、照護服務、社交空間與交通便利性等條件。

不過，這類產品對區位與條件要求高，包括醫療資源、綠地環境與社區安全等，都會影響入住意願，也使市場上具備完整配套的銀髮住宅仍相對稀缺，反映高品質樂齡住宅需求持續攀升。

在開發模式方面，畢馬威不動產經理黃致綺表示，過去多由建商購地自建，但在土地取得困難與營建成本上升下，市場逐漸轉向BOT、旅館改建與地上權等多元模式。其中，地上權開發可降低土地成本，讓資金更集中於建築品質與服務內容，同時透過長期租金結構，建立穩定且可持續的營運模式。近期已有業者採地上權模式投入超過15億元，興建長租型樂齡住宅。

面對未來高齡人口快速增加，畢馬威財務諮詢副總林文棟指出，台灣銀髮住宅供給仍難以滿足需求，建議可借鏡日本發展養老REITs（不動產投資信託），透過「投資與營運分離」及規模化經營，引入資本市場資金，降低營運成本並提升服務品質。

此外，KPMG安侯建業健康照護服務團隊主持人蘇嘉瑞補充，金管會已於去年底放寬規範，開放保險業資金可投資「健康福祉事業」，涵蓋長照輔具與相關服務，為產業提供資金來源。未來若進一步導入類似REITs機制，或持續擴大保險資金投資範圍，將有助於減輕業者開發初期資金壓力，加速銀髮住宅與長照設施供給，並提升整體服務品質與可負擔性。