房市進入政策、市場角力戰 李同榮：下半年看建商、央行誰先讓步

當前台灣房市，正處於一場典型的「政策與市場」對抗角力之中。一邊是央行透過信用管制持續壓抑資金，另一邊則是建商在成本壓力下堅守價格，雙方互不退讓，使市場陷入「量縮價撐」的僵持格局。

吉家網不動產董事長暨房市趨勢專家李同榮指出，這場「央行鬆綁vs.建商讓利」的角力戰是現在進行式，角力結局將於下半年進入「突破僵局制」的關鍵階段，未來房市走勢，將視市場多空變動機制的壓制下，決定誰先讓步。

李同榮指出，目前央行政策是否鬆綁與建商是否讓利降價正處於一場難有退路的對峙，央行總裁楊金龍曾明確表示：「建商讓利，量就會出來。」言外之意，房價若未明顯鬆動，政策很難大幅鬆綁。從目前市場現況觀察，價格未見鬆動，交易量未見明顯回溫，顯示雙方仍在僵持中。

李同榮進一步指出，在當前市場環境下，建商選擇「撐價格」，主要是面對市場三大現實狀態，第一成本持續上升：人工、原物料與廢土處理成本同步攀升，壓縮利潤空間。

第二毛利已被侵蝕：在成本墊高下，建商可承受的降價空間有限。

第三資金壓力尚未全面爆發：多數建商仍具備資金支撐能力，口袋尚深，還未到被迫降價求售的時刻。

因此，李同榮認為，目前大建商皆採防禦性措施，以拖待變，延遲推案、延遲開工、延遲工程與交屋，能撐就撐，期待市場盡速回溫。

李同榮分析，央行政策為何堅持不鬆綁？其實只有一個理由「預售市場房價未明顯鬆動」，相對於建商的撐價策略，央行限貸措施不即時鬆綁，也有其政策的三大考量，第一房價尚未明顯修正：交易市場雖明顯降溫，但房價仍未達到政策期待的降價幅度。

第二防止投機資金死灰復燃：為防止投機資金再次進場推升房價，央行態度相當𧫴慎，信用管制仍然繼續維持。

第三選舉關鍵時刻未到，避免過早激勵買盤：央行主要考量，過快鬆綁可能導致房市快速回溫，民怨再升，對選舉不利。因此，央行在未見價格修正前，政策不會大幅鬆綁，只能象徵性用擠牙膏策略，微幅調整限貸措施。

李同榮強調，當建商與央行雙方都不讓步時，市場自然呈現膠著現象：交易量持續低迷、買方觀望情緒上升、房價短期維持僵固，導致市場進入「不跌也不動」的停滯期。

他表示，房市關鍵轉折在於下半年，餘屋存貨遞增，失望性的賣壓會湧現，導致建商承受壓力到頂，市場價格將會出現明顯鬆動，而央行也可能適時於選前釋出較大的鬆綁措施。

李同榮預期，2026年下半年建商與央行雙方角力戰將出現「突破僵局制」的關𨫡性的轉折，猶如職棒在和局延長賽中的突破僵局制，雙方在市場多空兵臨城下的戰局中，產生關鍵性的結局。

他認為，下半年建商端在存貨遞增資金斷鏈的壓力下，開始出現更明確的策略性讓利，如更多促銷、贈送、讓利、價格調降，以換取市場的流動性與交易量。而央行端將視市場價格調降程度，進行選擇性的鬆綁措施，市場將轉為：房價續修、政策鬆綁，交易量遞增的格局。

李同榮最後表示，央行與建商誰會先讓步？答案已經很清楚，在市場機制運作下，最終結果幾乎可以預見：當交易量長期低迷、資金去化速度下降，建商的資金與存貨壓力將逐步浮現，最終將是建商先降價，政策才跟著鬆綁。

李同榮強調，房市的真正轉折，在於「價格不讓，市場不動；政策不鬆，交易不活」，市場將呈現短中長期三種現象，短期：呈現量縮價撐，市場僵持。中期：建商讓利，交易回溫，同時央行政策鬆綁。長期：回歸理性的供需市場機制。