別再問房價會不會漲了 李同榮：大分化時代來臨、房市將出現奇特現象

房市趨勢專家李同榮26日表示，近年「K型經濟」和「M型社會」同時發生，台灣房市正在快速分化，房市最重要的問題，不再是房價會不會漲，而是哪裡會漲？哪裡會停滯？哪裡會衰退？

他表示，在房市大分化時代，市場可能出現「交易量一波比一波低，房價一波比一波高」的奇特現象，最終則形成一種「量縮價分化」新的市場結構，房價在不同城市與區域之間，將出現更大的差距。

李同榮表示，近年高科技業快速發展，全球經濟呈現K型化，部分產業為K上半部，以驚人速度成長，但更多產業卻呈現K的下半部，長期停滯甚至衰退。

另一方社會「M型化」趨勢則更為明顯，中產階級逐漸萎縮，貧富差距持續擴大。

他表示，在此情況下，台灣房市正逐步從過去的整體漲跌循環，進入一個「城市、產業、人口、產品、市場」全面分化的「K型化」新時代。

K型上升端為具有強勁經濟動能的城市與區域，例如科技產業聚落城市、人口持續流入的都會區，以及交通與產業資源高度集中的核心地段。

這些區域因為就業機會多、薪資水準高、人口流入穩定，使得住宅需求長期存在，房價也具有長期支撐。

相反地，K型下降端則代表人口外流、產業衰退或交通條件較弱的區域。

這些都會或區域缺乏新的產業投資與就業機會，人口逐漸老化，住宅需求逐漸減弱，房價也容易陷入停滯甚至修正，未來各都會房市將逐漸形成「強者恆強、弱者恆弱」的結構。

李同榮表示，從長期趨勢來看，台灣房市未來可能出現一個特殊現象：交易量逐漸下降，但房價卻持續上揚。造成這種現象的原因主要有三個：

第一，人口結構改變，使得購屋剛性需求逐漸減少。

第二，政策調控與金融管制，使得換屋需求與投資需求趨向保守。

第三，土地供給有限，使得核心城市住宅供給仍然緊張。

另一個分化現象是台灣勞動人口已在2015年前後達到高峰，嬰兒潮世代誕生的人已屆退休年齡，目前勞動力人口已逐年快速下降，房市需求結構也將逐步改變，年長者需要以房養老或養病，年輕人越來越買不起房，交易市場受影響，但租賃市場將大幅崛起。

李同榮表示，K型經濟與M型社會下，房市大分化時代已經來臨，台灣房市正從過去的「齊步發展市場」走向「強弱分化精準市場」，未來的房地產市場，不再是一場全面競賽，而是一場需要精準判斷與長期眼光的競爭。