央行放寬貸款成數 房市可回暖了？房仲全聯會：象徵意義大於實質效益

央行19日理監事會議後宣布，將全國自然人第二戶購屋貸款最高成數由5成調升至6成。對此，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（簡稱房仲全聯會）理事長王瑞祺表示，認為央行願意回應市場聲音並進行調整，有助於穩定市場信心，亦代表政策開始朝向更具彈性的方向修正。

王瑞祺指出，此次第二戶貸款成數提高一成，對正處於換屋階段的民眾而言，確實可在一定程度上減輕資金壓力。貸款成數提高，等同於自備款負擔下降約一成，有助於降低因資金調度不及而產生的違約風險，也可減緩「舊屋未售、新屋難買」所造成的資金卡關問題，對市場流動性具有正面幫助。

王瑞祺建議，中央銀行應進一步將第二戶貸款成數提高至八成，使政策更貼近市場實際需求，真正發揮支持換屋族、促進市場流動的效果，若政策設計得宜，除了有助於房市回穩之外，更可延伸創造跨領域的政策效益，達到像是以下一舉多得的效果。

政策延伸效益一：補強社宅不足、活化閒置資源

首先，在社會住宅供給方面，王瑞祺指出，近年社會住宅政策雖持續推動，但在興建速度、供給規模與落實效率上，仍存在明顯落差，整體呈現「緩不濟急」的困境，難以及時回應市場需求。

他建議，若能搭配第二戶貸款提高至八成的政策，並引導或鼓勵部分第二屋轉作社會住宅或包租代管用途，將可在短期內有效增加社宅供給量，同時活化市場既有空屋資源。此舉不僅能減輕政府直接興建社宅的財政壓力，更能提升整體住宅資源配置效率，達到市場調節與政策引導的雙重效果，進一步強化對弱勢族群的居住照顧，實現居住正義的政策目標。

政策延伸效益二：結合住宅政策 回應少子化挑戰

其次，在少子化議題方面，王瑞祺認為，住宅政策亦可與人口政策進行整合思考。面對生育率持續下降、少子化已成國安層級問題的情況，政府可考慮針對願意生育或已育有子女的家庭，提供更具誘因的房貸條件。

例如，針對多子女家庭或有生育計畫者，給予第二戶八成貸款的優惠條件，不僅有助於改善居住空間不足問題，也能作為鼓勵生育的間接政策工具。透過跨政策整合思維，讓房貸政策不只是金融調控工具，更能發揮社會政策功能。

不過若回過頭來看央行鬆綁一成房貸，王瑞祺表示，從市場實務運作來看，此次政策鬆綁仍是「象徵意義大於實質效益」，對於真正想換屋的民眾與整體市場交易動能的提升仍然不足，他建議央行應進一步將第二戶貸款成數提高至8成，才能真正發揮政策效果，理由有三。

第一，目前銀行鑑價普遍先砍一成，實際貸款效果已大打折扣。王瑞祺指出，目前金融機構在房屋估價上多採取保守策略，會較市場成交價再下修約一成，導致實際可貸金額低於預期。因此，即使這次央行名義上將貸款成數由5成提高至6成，但在銀行端保守估價的情況下，對民眾而言，實際可取得的貸款金額幾乎沒有明顯增加，政策效果被大幅稀釋。

第二，換屋族的資金規劃與實際政策仍存在落差。多數有換屋需求的民眾，原本的財務規劃就是以「八成房貸」為基準進行資金安排，包括自備款、裝修費用與搬遷成本等皆已預先配置。

然而在現行政策下，即使提高至六成貸款，仍與市場過去習慣有明顯差距，實務上仍有一至兩成的資金缺口，使得不少換屋族即使有需求、有意願，仍因資金不足而無法順利完成交易，導致市場流動性持續受阻。

第三，市場交易糾紛恐有增加趨勢，潛在風險不容忽視。王瑞祺指出，現行信用管制中影響最深遠的，莫過於豪宅貸款成數僅三成。即使並非投資性購屋，只要物件價格不慎跨越豪宅門檻，貸款成數立即大幅縮減。

譬如台中豪宅門檻是4,000萬，有人兩年前購買時預售價3,800萬，今年將交屋房價已超過豪宅門檻，但是貸款成數便從簽約時約定的八成掉到三成，讓購屋人頭痛不已，這種案例在都會地區很普遍，在此情況下，即使央行第二戶貸款略為鬆綁，仍難以解決高總價產品的資金斷鏈問題，進而增加買賣雙方違約與交易糾紛的風險。

王瑞祺指出，整體而言，此次央行釋出鬆綁訊號，確實為市場注入一絲信心，但距離全面解決房市急凍問題仍有一段距離。未來政策的關鍵，在於如何在抑制投機炒作與保障正常居住需求之間取得平衡，並透過更具整合性的政策設計，讓房市回歸健康發展軌道，同時回應社會住宅與人口結構等更深層的結構性問題。