央行打房公寓首當其衝 七都公寓總價全面下修

在央行第七波選擇性信用管制續行下，房市觀望情緒仍濃厚，市場已經進入價格修正期。永慶房屋比較七都2024年與2025年大樓和公寓的成屋總價中位數，除雙北和桃園的大樓產品未見下跌外，其餘縣市的大樓和公寓總價全面下跌。其中，高雄市大樓從2024年的950萬元下修至868萬元，年減幅8.6%為七都最高、而公寓方面則是台南市年減8.8%居冠。

以大樓總價中位數進行觀察，除台北市上漲4%、新北市持平、桃園小漲2.7%之外，自新竹以南的都會區全面下跌，其中又以高雄與台中大樓跌幅位居一、二名。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，高雄主要是過去幾年受惠於科技產業題材與重大建設帶動，整體總價受預售市場拉抬明顯。然而，隨著房貸限縮政策祭出，加上經濟前景不明，產業題材利多出盡，價格漲速也超過了在地購屋族負擔能力，價格便率先出現校正。

至於台中，陳金萍指出，台中近幾年積極發展重劃區，大樓供給量大，但在信用管制後投資買盤縮手，不僅面臨賣壓，也使原本漲勢過快的成屋總價面臨修正壓力，導致總價中位數明顯下修。

觀察仍有上漲的雙北和桃園區，陳金萍分析，台北市作為全台房價領頭羊，儘管面臨景氣波動，但由於土地供給稀缺，加上指標性建案與換屋買盤支撐，使大樓總價仍具韌性。桃園市則因總價基期較雙北親民，且有機場捷運、重大建設題材挹注，持續磁吸「脫北族」移居，強勁的自住需求讓總價波動幅度相對較小。

在公寓方面，2025年七都總價中位數全面呈現負成長。台南市從2024年的420萬元下修至383萬元，年減8.8%居冠、新竹縣市也有7.3%的減幅。

陳金萍分析，台南過去價格基期較低，前兩年受南科效應帶動，許多資金湧入低總價的公寓產品進行翻新轉售。然而，台南在地的居住習慣仍偏好透天或電梯大樓，公寓產品並非市場主流，在缺乏剛性需求長期支撐下，當政府祭出信用管制、投資客撤離後，公寓價格便首當其衝，出現較為明顯的修正。

至於新竹縣市，陳金萍分析，原本竹北與新竹市精華區的大樓總價已處高檔，部分預算有限的買方原先退而求其次選擇公寓，推升了公寓行情，但隨著買賣方轉向觀望，高價區外的公寓支撐力減弱，價格下修正幅度也因此較大。